Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen

Erläuterungen zum Mietenspiegel Beschaffenheit

Dieses Vergleichsmerkmal bezieht sich auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand (Gesamtbeschaffenheit und Instandhaltungsgrad des Gebäudes und/oder der Wohnung) sowie auf das Jahr der Bezugsfertigkeit.

Beschaffenheit

Baualter

Das Baualter einer Wohnung soll nicht schematisch berücksichtigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtersklassen kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder niedriger einzugruppieren. Außerdem ist darauf abzustellen, ob zu den Wohnräumen angemessene Nebenräume außerhalb der Wohnung vorhanden sind. Die Wohnung sowie die technischen Einrichtungen müssen funktionsfähig sein; ihre Qualität ist zu berücksichtigen.

Wohnungen, die durch Um- oder Ausbau mit wesentlichem Bauaufwand entsprechend § 4 Abs. 2 Hamburgisches Wohnraumförderungsgesetz in bestehenden Gebäuden neu geschaffen wurden, sind in der Regel der Baualtersklasse des Jahres der Bezugsfertigkeit der Wohnung zuzuordnen. Hierzu rechnen z. B. Wiederaufbauten sowie Dachgeschossauf- und -ausbauten.

Eine vom Baualter des Gebäudes abweichende Einordnung in die Baualtersklasse kann im Einzelfall in Anlehnung an § 4 Abs. 2 Hamburgisches Wohnraumförderungsgesetz auch dann gerechtfertigt sein, wenn der durch eine mit wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Modernisierung geschaffene Wohnwert diese Abweichung rechtfertigt. Hierbei dürfte in aller Regel eine nicht unwesentliche Veränderung des Grundrisses erforderlich sein. Kosten, die als Folgen von Instandsetzungsmaßnahmen entstehen, bleiben dabei außer Betracht.

Je nach Baualtersklasse sind zudem im Rahmen der Gesamtbeschaffenheit die Belüftung, Besonnung, Schall- und Wärmeschutz der Wohnung zu berücksichtigen.

Energetische Beschaffenheit

Für die Beurteilung des energetischen Zustands des Gebäudes kann der übliche Energieverbrauch herangezogen werden. Der übliche Energieverbrauch wird differenziert nach Gebäudegröße und –alter dargestellt. Es werden zwei Größenklassen gebildet: Kleinere Wirtschaftseinheiten mit bis zu 9 Wohnungen und größere Wirtschaftseinheiten ab 10 Wohnungen. Die Baualtersklassen entsprechen jenen aus der Mietenspiegeltabelle.

Ein Gebäude kann mit Hilfe eines Verbrauchsausweises nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) in die nachfolgende Tabelle eingeordnet werden. Angaben aus Bedarfsausweisen können nicht verwendet werden, da sie nicht mit Angaben aus Verbrauchsausweisen vergleichbar sind. Sollte ein Verbrauchsausweis mit einem Kennwert inklusive Warmwasseraufbereitung vorliegen, so erfolgt eine Einordnung in die Spalte „mit Warmwasseraufbereitung" in der jeweiligen Baualters- und Größenklasse, ansonsten in der Spalte „ohne Warmwasseraufbereitung".

Tabelle zur Energetischen Beschaffenheit (pdf)

Wohnungen in Gebäuden, die nach Einordnung gemäß Größen- und Baualtersklassen in der Tabelle einen Verbrauchskennwert unterhalb der 2/3-Spanne aufweisen, werden im Rahmen der Spanneneinordnung als energetisch besonders vorteilhaft angesehen. Entsprechend werden Wohnungen in Gebäuden, deren Verbrauchskennwerte oberhalb der 2/3-Spanne liegen, als energetisch besonders nachteilig eingestuft.