Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen

Gesetzliche Grundlage Erläuterungen zum Mietenspiegel

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen hat den Mietenspiegel auf der Grundlage einer repräsentativen Datenerhebung von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH neu erhoben. Es handelt sich um einen 'qualifizierten Mietspiegel' im Sinne von § 558d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Erläuterungen zum Mietenspiegel

Die Erstellung dieses Mietenspiegels wurde unter Leitung der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen durch einen Arbeitskreis, bestehend aus:

  • Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e.V.
  • Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. Landesverband Nord e.V.
  • Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
  • Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern - Schleswig-Holstein
  • Mieter helfen Mietern, Hamburger Mieterverein e.V.
  • Mieterverein zu Hamburg von 1890 r.V.
  • Landesverband im Deutschen Mieterbund
  • Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater
  • Verwalter und Sachverständigen Region Nord e.V.
  • Einer Richterin und einem Richter am Amts- und am Landgericht Hamburg
  • Öffentliche Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle (ÖRA)

fachlich begleitet. Der Mietenspiegel wird von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen herausgegeben.

Vorbemerkungen

vergrößern Hamburger Mietenspiegel (Bild: beermedia - Fotolia.com) Der Mietenspiegel ist eine Übersicht über die in Hamburg am 1. April 2017 gezahlten Mieten für frei finanzierte Wohnungen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Diese Mieten werden kurz 'ortsübliche Vergleichsmiete' genannt. Der Mietenspiegel findet seine Grundlage im BGB. Die Mietenspiegeltabelle lässt sich nur richtig anwenden, wenn die Erläuterungen zum Mietenspiegel und die Hinweise zur Anwendung des Mietenspiegels genau beachtet werden. Es wäre falsch, die Mietenspiegeltabelle schematisch anzuwenden. Jede Wohnung und jedes Mietverhältnis können Besonderheiten haben. Als Orientierungshilfe werden die tatsächlich in Hamburg gezahlten Mieten für frei finanzierte Wohnungen nach dem Stand vom 1. April 2017 widergespiegelt. In dem Mietenspiegel werden jedoch keine Mieten berücksichtigt für Wohnungen:

  • ohne WC in der Wohnung
  • im Kellergeschoss
  • in vermieteten Ein- und Zwei-Familienhäusern (auch in der Form von Reihenhäusern)
  • mit vermietetem Mobiliar
  • die nach dem 31.12.2016 bezugsfertig geworden sind
  • bei denen die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist
  • bei denen es sich um ehemalige Sozialwohnungen handelt, für die die Miete nicht neu vereinbart wurde
  • die im Rahmen der Arbeitgeberwohnungsfürsorge gefördert wurden und der Preisbindung unterliegen (auch Bundes- und Landesbediensteten-Wohnungen).

Zweck des Mietenspiegels

Der Mietenspiegel stellt eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB dar. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnissen in einem fairen Ausgleich einigen, ohne selbst z. B. Vergleichsobjekte ermitteln oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu müssen. Die Miethöhe bei der Neuvermietung von Wohnungen ist seit Einführung der Mietpreisbremse zum 1. Juli 2015 für das gesamte Gebiet Hamburgs grundsätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % begrenzt (vgl. § 556 d ff. BGB). Im Übrigen sind die Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen Mietpreisüberhöhungen und des Strafgesetzbuches gegen Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an eine erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete an. Nicht anwendbar ist der Mietenspiegel für Wohnungen, bei denen die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, z.B. Sozialwohnungen, sonstige mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen sowie solche, die mit Arbeitgeber-Wohnungsfürsorgemitteln gefördert wurden.

Rechtliche Voraussetzungen

Eine Kündigung, durch die der Vermieter/die Vermieterin eine Mieterhöhung durchsetzen will, ist gesetzlich nicht zulässig. Der Vermieter/die Vermieterin kann aber verlangen, dass der Mieter/die Mieterin einer Erhöhung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • die Miete der Wohnung seit mindestens 15 Monaten in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, unverändert ist (ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten)
  • eine Mieterhöhung nach dem Vertrag oder besonderen Umständen nicht ausgeschlossen ist
  • die verlangte Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 15 % erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen Modernisierungen oder gestiegener Betriebskosten).