Bezirk Hamburg-Mitte

St. Georg Die Soziale Erhaltungsverordnung St. Georg

Der unmittelbar nordöstlich an die Innenstadt angrenzende Stadtteil St. Georg zeichnet sich durch ein urbanes und vielfältiges Milieu mit sehr unterschiedlichen Nutzungen und Teilräumen aus.

Die Soziale Erhaltungsverordnung St. Georg

Während sich die alsternahen Lagen entlang der Langen Reihe bereits als beliebtes Wohn- und Geschäftsquartier etabliert haben, hat diese Entwicklung östlich des Hauptbahnhofs rund um den Hansaplatz und den Steindamm mit einer bis heute sichtbaren Rotlicht- und Drogenszene erst in den letzten Jahren an Dynamik gewonnen.

Zur steigenden Attraktivität des Stadtteils haben auch die Förderung der Stadtteilentwicklung St. Georg-Mitte und die beiden Sanierungsverfahren rund um die lange Reihe und die Böckmannstraße beigetragen. Während diese Maßnahmen insbesondere die Verbesserung der Lebensbedingungen und die Schaffung zeitgemäßer Wohnstandards für die Menschen im Stadtteil zum Ziel hatten, soll dieser nun weitestgehend erreichte Zustand mit der Sozialen Erhaltungsverordnung langfristig gesichert und eine darüber hinausgehende Aufwertung von Wohngebäuden eingeschränkt werden.

Die Soziale Erhaltungsverordnung St. Georg ist am 15.02.2012 in Kraft getreten und wurde im Sommer 2014 im Rahmen einer Normenkontrolle durch das Hamburgische Oberverwaltungsgericht bestätigt. Sie umfasst große Teile der Wohngebiete des Stadtteils mit seinen gut 10.000 Bewohnern. In Verbindung mit der Umwandlungsverordnung soll die ansässige Wohnbevölkerung des Gebietes vor Verdrängung geschützt und das angestammte Milieu erhalten werden. Als Instrument des besonderen Städtebaurechts hat die Soziale Erhaltungsverordnung nicht den Schutz einzelner Mieterinnen und Mieter zum Ziel. Auch eine Festlegung einer allgemeinen Mietobergrenze ist nicht möglich. Vielmehr sollen Veränderungen im Wohnungsangebot begrenzt werden, um die strukturelle Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten.

Die Soziale Erhaltungsverordnung St. Georg hat zunächst keine direkten Auswirkungen für die Eigentümer und Mieterinnen und Mieter, sondern führt für bestimmte bauliche und eigentumsrechtliche Maßnahmen zunächst einen zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt ein. Erst wenn Eigentümer ein nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 4 Baugesetzbuch genehmigungspflichtiges Vorhaben beabsichtigen, prüft das zuständige Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung, ob das konkrete Vorhaben so wie beantragt genehmigt werden kann oder sich nachteilig auf die Zusammensetzung der Bevölkerung auswirkt und zu modifizieren oder abzulehnen ist.

Für folgende Vorhaben ist eine Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung erforderlich:

1. Abbrüche, bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen
Im Geltungsbereich der Verordnung bedürfen Abbrüche, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen der Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung. Dies gilt auch für Maßnahmen, die nach der Hamburgischen Bauordnung keiner Genehmigung bedürfen. Die Regelungen beschränken sich dabei auf Maßnahmen an bestehenden Wohnungen und Wohngebäuden, wobei unerheblich ist, ob diese zum Zeitpunkt der Antragstellung leer stehen oder bewohnt sind. Für Neubauten und zuvor ausschließlich gewerblich genutzte Grundstücke gilt die Soziale Erhaltungsverordnung nicht.

Der Wegfall von Wohnraum durch Abbruch oder Umnutzung stellt die weitreichendste Maßnahme im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung dar und wird nur genehmigt, wenn im Einzelfall nachweislich ein Rechtsanspruch wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes besteht oder aus sonstigen Gründen keine nachteiligen Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten sind (z.B. durch die Herstellung von günstigem Ersatzwohnraum in gleicher Anzahl, Größe und Struktur).

Bauliche Änderungen, die der Instandsetzung resp. der Anpassung an dem im Gebiet üblichen Standard oder an die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dienen, werden grundsätzlich genehmigt. Änderungen von Wohnungsgrößen, Grundrissänderungen und sogenannte Luxusmodernisierungen hingegen führen in der Regel zu einer städtebaulich unerwünschten Veränderung der Angebotsstruktur und tragen wesentlich zu einer Aufwertung und somit zu einer erhöhten Nachfrage insbesondere einkommensstärkerer Bevölkerungsgruppen bei. Bei diesen Vorhaben prüft das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls und der gesetzlichen Bestimmungen des § 172 Abs. 4 Baugesetzbuch, ob und ggf. unter welchen Bedingungen oder Änderungen eine Genehmigung erteilt werden kann.

Ist für eine geplante Maßnahme nach der Hamburgischen Bauordnung ein Bauantrag beim zuständigen Fachamt Bauprüfung zu stellen, so wird über die Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren nach § 61 oder § 62 Hamburgische Bauordnung entschieden. Der gegebenenfalls zu erteilende Bescheid schließt dann die erforderliche Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung mit ein. Im Falle bauantragsfreier Maßnahmen ist die Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung direkt beim Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung zu beantragen und wird dort geprüft und beschieden.

Die Durchführung von Maßnahmen ohne erforderliche Genehmigung kann im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung St. Georg mit einem Bußgeld belegt und der Rückbau in den ursprünglichen Zustand angeordnet werden.

2. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
In der Freien und Hansestadt Hamburg tritt mit der Sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet gleichzeitig die Umwandlungsverordnung in Kraft, durch die die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz für bestehende Wohngebäude einer Genehmigung des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung bedarf. Ohne die erforderliche Genehmigung darf ein Gebäude nicht aufgeteilt (umgewandelt) werden. Auch hier sind Neubauten und zuvor nicht zu Wohnzwecken genutzte Gebäude von der Regelung ausgenommen.

Die Genehmigung wird grundsätzlich nur erteilt, wenn im Einzelfall nachweislich ein Rechtsanspruch besteht. Sie ist gem. § 172 Abs. 4 Baugesetzbuch in folgenden Fällen zu erteilen:

  • Ein Absehen von der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist wirtschaftlich nicht zumutbar.
  • Das Grundstück gehört zu einem Nachlass und soll zugunsten von Erben aufteilt werden.
  • Wohnungs- oder Teileigentum soll zur Eigennutzung an Familienangehörige veräußert werden.
  • Es bestehen Ansprüche Dritter aus der Zeit vor Inkrafttreten der Verordnung (Vormerkung im Grundbuch)
  • Der Eigentümer verpflichtet sich, für einen Zeitraum von sieben Jahren die Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.

Wenn eine Genehmigung nicht erforderlich ist oder als erteilt gilt, stellt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung ein Negativattest aus.

3. Allgemeines Vorkaufsrecht
Nach § 24 Abs. 1 Satz 4 BauGB hat die Stadt Hamburg in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung ein Allgemeines Vorkaufsrecht für Grundstückskaufverträge. Dieses kann zur Anwendung kommen, wenn aufgrund von Tatsachen angenommen werden kann, dass durch einen Verkaufsfall die Ziele der Verordnung beeinträchtigt werden und das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung rechtfertigt.

Das erforderliche Prüfverfahren führt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung durch.
Nach § 27 BauGB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich vertraglich zu einem den Zielen der Sozialen Erhaltungsverordnung konformen Verhalten verpflichtet.

Geltungsdauer der Sozialen Erhaltungsverordnung und Umwandlungsverordnung
Die Soziale Erhaltungsverordnung St. Georg gilt unbefristet. Die Umwandlungsverordnung hat eine Geltungsdauer von fünf Jahren, diese kann bei Nachweis der Wirksamkeit jedoch verlängert werden. Die Wirksamkeit der Sozialen Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Umwandlungsverordnung wird entsprechend regelmäßig alle fünf Jahre evaluiert. In diesem Zusammenhang wird auch durch eine Aktualisierung der zugrundeliegenden Daten geprüft, ob die rechtlichen Voraussetzungen für den Erlass der Verordnung im Gebiet noch gegeben sind.

Beratung und Auskunft

Beachten Sie bitte, dass die vorstehenden Informationen nur einen allgemeinen Überblick über die erhaltungsrechtlichen Belange geben können.

Beratung zu geplanten Maßnahmen erhalten Sie nach vorheriger Terminabsprache beim

Bezirksamt Hamburg-Mitte
Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Enno Redeker
Klosterwall 8 | 20095 Hamburg
Telefon: 040 42854-3383
E-Mail: enno.redeker@hamburg-mitte.hamburg.de

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