Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen

Aufwertung ohne Verdrängung Soziale Erhaltungsverordnungen in Hamburg

Soziale Erhaltungsverordnungen kommen vor allem in innerstädtischen Altbauquartieren zum Einsatz, die unter einem starken Aufwertungs- und Verdrängungsdruck stehen.

Soziale Erhaltungsverordnungen in Hamburg

vergrößern Soziale Erhaltensverordnung (Bild: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen/WSB) Luxusmodernisierungen, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und spekulative Verkäufe kompletter Wohngebäude bedrohen die in diesen Stadtteilen verwurzelte, auf ihr Quartier angewiesene Bevölkerung. Ziel der Verordnungen ist es, den Verdrängungseffekten in diesen Stadtteilen entgegenzuwirken und weitere Verluste von noch verbliebenem günstigem Wohnraum einzudämmen, um bewährte Bewohnerstrukturen dieser Quartiere zu schützen. Insbesondere Menschen mit niedrigem Einkommen sind von Verdrängung in Gebiete bedroht, die bereits z.T. ebenfalls von ökonomisch schwachen Bevölkerungsschichten geprägt sind.

Die Soziale Erhaltungsverordnung in Kombination mit der Umwandlungsverordnung ist die einzige vom Gesetzgeber vorgesehene Möglichkeit, aufwändige Modernisierungen zu begrenzen und vor allem spekulative Umwandlungs- und Verkaufstätigkeiten stark einzuschränken.


Was bewirken eine Soziale Erhaltungsverordnung und die für alle Hamburger Erhaltungsgebiete geltende Umwandlungsverordnung?

Eigentümer, deren Gebäude in Sozialen Erhaltungsgebieten liegen, müssen die folgenden Vorhaben beantragen:

  • den Abriss von Gebäuden oder Gebäudeteilen,
  • Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen, d. h. Umbauten, Ausbauten und Erweiterungen, die den Wohnwert steigern und Mieterhöhungen nach sich ziehen könnten (z. B. Einbau von Balkonen oder Fahrstühlen, umfangreiche Grundrissänderungen, Erweiterung durch Dachgeschossausbauten, etc.),
  • Änderungen der Nutzungsart (z. B. Umwandlung von Mietwohnungen in Büroräume),
  • die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Die oben genannten Vorhaben müssen beim jeweils zuständigen Bezirksamt beantragt werden. Dort wird überprüft, ob durch die beabsichtigten Maßnahmen nachteilige Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Bevölkerung zu befürchten sind. Bei Modernisierungsanträgen hängt dies entscheidend vom Umfang der geplanten Baumaßnahmen und der damit verbundenen Steigerung des Wohnwertes ab.

Modernisierungsanträge müssen genehmigt werden, wenn eine zeitgemäße Ausstattung einer gebietstypischen Wohnung hergestellt werden soll.

Zu beachten ist, dass die Soziale Erhaltungsverordnung kein Mieterschutzinstrumentarium ist und auf allgemeine, nicht mit Baumaßnahmen zusammenhängende Mieterhöhungen keinen Einfluss hat.

Bei geplanten und zu beantragenden Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen prüft das zuständige Bezirksamt, ob die Eigentümer in spekulativer Absicht mit den entsprechenden Nachteilen für die Mieter handeln. Die Genehmigung wird in der Regel nicht erteilt, da durch eine Umwandlung kurz- oder mittelfristig die Gefahr einer Veränderung der Bewohnerstruktur besteht.

Es sind aber Ausnahmen zu beachten. Umwandlungsgenehmigungen müssen u.a. dann erteilt werden, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Umwandlung die Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern (siehe: Umwandlungsverordnung).

In Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung kann auch das Vorkaufsrecht zum Schutz der Sozialstruktur ausgeübt werden. Bei jedem Gebäudeverkauf wird untersucht, ob durch spekulative Absichten des neuen Eigentümers (geplante Umwandlungen, Mieterhöhungen etc.) die Ziele der Sozialen Erhaltungsverordnung gefährdet werden.

Für die Ausübung des Vorkaufsrechts sind die Finanzbehörde und das jeweilige Bezirksamt zuständig.