Senatskanzlei

Wohnungsbau Wohnungsbestand

Wohnungsbestand

Wohnungsbestand in Hamburg

Die Einwohnerzahl Hamburgs wird weiter zunehmen. Prognosen besagen, dass bis zum Jahr 2030 möglicherweise die Zwei-Millionen-Grenze erreicht wird. Mit mehr als 1,7 Millionen Einwohnern (aktuell rund 1,75 Millionen Einwohner, also 36.000 Einwohner mehr als zum Zensusstichtag Mai 2011; damit hat Hamburg fast die Hälfte des statistischen Bevölkerungsschwunds wieder "wettgemacht" und ist auf dem Weg in Richtung 1,8 Millionen Einwohner) hat Hamburg heute etwa so viele Einwohner wie 1969 - aber rund 236.500 Wohnungen mehr (1969: circa 688.000). Dennoch besteht in Hamburg - wie in anderen Großstädten - Wohnungsmangel. Der Wohnungsmangel in Hamburg ist aber in erheblichem Maße darauf zurückzuführen, dass man zehn Jahre lang zu wenig Wohnungen gebaut hat.

Der gesamte Hamburger Wohnungsbestand (Wohnungen in Wohngebäuden) betrug nach Zensus 2011 am 9. Mai 2011 924.596 Wohneinheiten. Mit 738.347 Wohnungen befindet sich der Großteil dieser Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Parteien. Insgesamt werden circa 75 Prozent der Hamburger Wohnungen von Mietern bewohnt. Bei den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern handelt es sich bei 87,4 Prozent um Mietwohnungen.

Wohnungen nach Gebäudeart und Art der Nutzung (Quelle: Statistikamt Nord, Zensus 2011)
Anzahlen Wohnungen
(Stand: 9.5.2011)
davon vermietet
Anzahl Wohnungenin %
Wohnungsbestand gesamt924.596692.72974,9
davon in Einfamilienhäusern143.61226.79918,7
davon in Zweifamilienhäusern42.63720.79648,8
davon in Mehrfamilienhäusern (> 2 Wohneinheiten)738.347645.13487,4

Von den mehr als 900.000 Wohnungen im Hamburger Bestand gehören rund 130.000 dem städtischen Wohnungsbaukonzern SAGA GWG. Das entspricht circa 14 Prozent des Hamburger Wohnungsmarktes. Über rund 128.000 Wohnungen verfügen die Wohnungsbaugenossenschaften. Beide verlangen Mieten, die eher am unteren Rand des Preisniveaus liegen.

Mit 71 Prozent sind die meisten Hamburger Wohnungen (inklusive Einfamilienhäuser) in Privatbesitz.

Wohnungseinheiten (WE) nach Eigentümern (Stand: November 2012)circa in %
Wohnungsbestand gesamt100
davon Privateigentum71
davon in Besitz SAGA GWG14
davon im Besitz von Wohnungsbaugenossenschaften14
davon im Besitz der FHH0,2

Sozialwohnungen in Hamburg

Prognosen nach verringert sich der Bestand an Sozialwohnungen in Hamburg in den kommenden Jahren deutlich, weil viele Sozialwohnungen ihre Bindung verlieren. In den kommenden Jahren müssen also neue Sozialwohnungen gebaut werden, um dem Auslaufen der alten Bindungen entgegenzuwirken und um Mietpreissteigerungen zu dämpfen. Der Senat hat sich deshalb den Bau von 2000 neuen Sozialwohnungen pro Jahr zum Ziel gesetzt (siehe Arbeitsprogramm des Senats). Die neuen Sozialwohnungen haben in der Regel eine Mietpreis- und Belegungsbindung von 15 Jahren. Für bestimmte Zielgruppen (zum Beispiel Rollstuhlbenutzer, Studierende) und Wohnformen (zum Beispiel ambulante Wohnpflegegemeinschaften) gelten bis zu 30-jährige Bindungen.

Aber auch nach Auslaufen der Bindung stehen die Wohnungen dem Wohnungsmarkt meist zu weiterhin günstigen Preisen zur Verfügung. In laufenden Mietverhältnissen sind Mieterhöhungen gemäß § 558 BGB grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und um maximal 15 Prozent in drei Jahren möglich.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete steht in Hamburg der Hamburger Mietenspiegel zur Verfügung. Nach dem Hamburger Mietenspiegel 2013 (Stichtag 1. April 2013) betrug die durchschnittliche Nettokalt-Miete im frei finanzierten Wohnungsbestand in Hamburg 7,56 Euro pro Quadratmeter.

Die durchschnittliche Miete kürzlich ausgelaufener Sozialwohnungen liegt in der Regel deutlich darunter. Hinzu kommt, dass Wohnungen nach Auslaufen der Bindung - mit ihren nach wie vor günstigen Mieten - ihrem Marktanteil gemäß in den Mietenspiegel einfließen. Somit haben sie für den gesamten Markt eine mietpreisdämpfende Wirkung.

Mit der Absenkung der Kappungsgrenze von 20 Prozent auf 15 Prozent zum 1. September 2013 hat Hamburg von einer Ermächtigung des Bundesgesetzgebers Gebrauch gemacht.

Die SAGA GWG liegt mit einer Durchschnittsmiete von 5,92 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Stand 31. Dezember 2013) deutlich unter der gewichten Durchschnittsmiete des Hamburger Mietenspiegels sowie noch unter der Eingangsmiete des ersten Förderwegs (in der Regel 6 Euro je Quadratmeter). In der Regel weisen die Wohnungen von SAGA GWG auch nach Bindungsauslauf niedrigere Mieten auf als die anderer Eigentümer. Im Durchschnitt lag die Miete pro Quadratmeter (netto, kalt) im ungebundenen Bestand von SAGA GWG im Jahr 2012 bei rund 6,10 Euro.

Auch die Wohnungsbaugenossenschaften schöpfen oftmals - insbesondere bei Neuvermietungen - die Mieterhöhungsspielräume nicht voll aus.