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Soziale Erhaltungsverordnung Erhaltungsgebiet Altona-Altstadt

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Die Soziale Erhaltungsverordnung „Altona-Altstadt“ ist mit ihrer Veröffentlichung im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt am 16. Juli 2014 rechtswirksam in Kraft getreten.

Erhaltungsgebiet Altona-Altstadt

Anliegen der Verordnung ist es, die Struktur der Wohnbevölkerung im Stadtteil Altona-Altstadt aus städtebaulichen Gründen zu erhalten. Bewohner*innen sollen somit nicht durch bauliche Maßnahmen, wie zum Beispiel Luxusmodernisierungen und die in der Regel damit einhergehenden Mieterhöhungen oder durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus dem Wohngebiet verdrängt werden können.

Karte Altona-Altstadt Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungsverordnung Altona-Altstadt

Bauliche Maßnahmen

Im Geltungsbereich der Verordnung bedürfen alle Rückbauten, Änderungen und Nutzungsänderungen baulicher Anlagen, die dem Wohnen dienen, einer Genehmigung nach dieser Verordnung.

Gemeint sind damit vornehmlich (Teil-)Abrisse mit dem Ziel einer Neubebauung, Änderungen von Wohnungsgrößen (Zusammenlegungen, Teilungen, Grundrissänderungen mit funktionalen Auswirkungen), sogenannte Luxusmodernisierungen und die Umnutzung von Wohn- zu Gewerberaum. Diese Maßnahmen führen in der Regel zu einer städtebaulich unerwünschten Veränderung der Angebotsstruktur und tragen wesentlich zu einer Aufwertung und Anwerbung anderer (z.B. einkommensstärkerer) Bevölkerungsgruppen bei.

Bauliche Maßnahmen werden nicht grundsätzlich unterbunden. Mit dem Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung gilt für sie aber ein genereller Genehmigungsvorbehalt (auch für jene Maßnahmen, die nach der Hamburgischen Bauordnung keiner Genehmigung bedürfen).

Erst im konkreten Einzelfall wird im eigentlichen Genehmigungsverfahren geprüft, ob die beantragte Maßnahme Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben kann.

Dabei bestimmt § 172 (4) BauGB Situationen, in denen eine Genehmigung auf jeden Fall zu erteilen ist. Im Umkehrschluss sind solche Maßnahmen abzulehnen oder zu verhandeln, die sich in nicht erwünschter Weise auf die Zusammensetzung der Bewohnerschaft auswirken können. Hierzu gehören z.B. Modernisierungsmaßnahmen mit denen der zeitgemäße Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung im Gebiet unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen überschritten wird.

Über die Genehmigung entscheidet das Bezirksamt Altona; § 173 BauGB regelt das Verfahren.

Die Durchführung baulicher Maßnahmen ohne Genehmigung kann im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 213 BauGB mit einem Bußgeld belegt werden.

Umwandlung

Für das gesamte Stadtgebiet der Freien und Hansestadt Hamburg gilt bis zum Ablauf des 31. Dezember 2025 die „Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach §250 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs“.

Sofern eine Genehmigungspflicht nach §250 Baugesetzbuch nicht besteht, ist in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung – wie hier in Altona-Altstadt – die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach der Hamburgischen Umwandlungsverordnung nach § 172 Baugesetzbuch genehmigungspflichtig. Somit sind grundbuchliche Veränderungen beim Amtsgericht, also der Eintrag von Sonder- und Teileigentum, nur noch möglich, wenn ein Genehmigungsbescheid bzw. ein sogenanntes "Negativattest" vorgelegt wird.

Über die Genehmigung nach § 172 BauGB wird im Einzelfall unter Berücksichtigung der gesetzlich definierten Genehmigungsansprüche entschieden. Die Genehmigung wird grundsätzlich nur erteilt, wenn im Einzelfall nachweislich ein Rechtsanspruch besteht. Sie ist gem. § 172 Abs. 4 Baugesetzbuch in folgenden Fällen zu erteilen:

  • Ein Absehen von der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist wirtschaftlich nicht zumutbar,
  • Das Grundstück gehört zu einem Nachlass und soll zugunsten von Erbenden aufteilt werden,
  • Wohnungs- oder Teileigentum soll zur Eigennutzung an Familienangehörige veräußert werden,
  • Es bestehen Ansprüche Dritter aus der Zeit vor Inkrafttreten der Verordnung (Vormerkung im Grundbuch),
  • Wenn sich die Eigentümer*innen verpflichten, in den folgenden sieben Jahren die betroffenen Wohnungen nur an die (jeweils in der Wohnung anfangs vorhandenen!) Mieter*innen zu verkaufen.

Wenn eine Genehmigung nicht erforderlich ist oder als erteilt gilt (gemäß § 20 Abs. 2 S. 1 BauGB), stellt das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung ein "Negativattest" aus.

Vorkaufsrecht

Nach § 24 Abs. 1 BauGB besteht in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung ein Vorkaufsrecht der Freien und Hansestadt Hamburg. Dieses kann zum Zuge kommen, wenn aufgrund von Tatsachen angenommen werden kann, dass durch einen Verkaufsfall die Ziele der Verordnung beeinträchtigt werden. Die Käufer*innen können die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 27 BauGB abwenden.

Beratung und Auskunft

Bitte beachten Sie, dass die vorstehenden Informationen nur einen allgemeinen Überblick über die erhaltungsrechtlichen Belange geben können. Bei konkreten Fragen zu geplanten Maßnahmen können Sie sich an uns wenden: sozialeerhaltungsverordnung@altona.hamburg.de.

Ihre Ansprechpartnerinnen:

Christine Schwan, Telefon:  040 42811 1937               
Mail: christine.schwan@altona.hamburg.de 

Maja Momić, Telefon:  040 42811 2426               
Mail: maja.momic@altona.hamburg.de 

Die Verordnung und die dazugehörige Begründung sowie die zugrundeliegende Repräsentativerhebung können Sie am Ende der Seite downloaden. Für die Gebiete Sternschanze, Osterkirchenviertel und Altona-Altstadt wurden die Anwendungsvoraussetzungen im Rahmen einer Zwischenkontrolle im Jahr 2021 bestätigt, siehe „Repräsentativuntersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen der Sozialen Erhaltungsverordnung (Zwischenkontrolle)“. 

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