Anliegen der Verordnung ist es, die Struktur der Wohnbevölkerung im Stadtteil Sternschanze aus städtebaulichen Gründen zu erhalten. Bewohner sollen somit nicht durch bauliche Maßnahmen, wie zum Beispiel Luxusmodernisierungen und die in der Regel damit einhergehenden Mieterhöhungen oder durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus dem Wohngebiet verdrängt werden können.
Bauliche Maßnahmen
Im Geltungsbereich der Verordnung bedürfen alle Rückbauten, Änderungen und Nutzungsänderungen baulicher Anlagen, die dem Wohnen dienen, einer Genehmigung nach dieser Verordnung.
Gemeint sind damit vornehmlich (Teil-)Abrisse mit dem Ziel einer Neubebauung, Änderungen von Wohnungsgrößen (Zusammenlegungen, Teilungen, Grundrissänderungen mit funktionalen Auswirkungen), sogenannte Luxusmodernisierungen und die Umnutzung von Wohn- zu Gewerberaum. Diese Maßnahmen führen in der Regel zu einer städtebaulich unerwünschten Veränderung der Angebotsstruktur und tragen wesentlich zu einer Aufwertung und Anwerbung anderer (z.B. einkommensstärkerer) Bevölkerungsgruppen bei.
Bauliche Maßnahmen werden nicht grundsätzlich unterbunden. Mit dem Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung gilt für sie aber ein genereller Genehmigungsvorbehalt (auch für jene Maßnahmen, die nach der Hamburgischen Bauordnung keiner Genehmigung bedürfen).
Erst im konkreten Einzelfall wird im eigentlichen Genehmigungsverfahren geprüft, ob die beantragte Maßnahme Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben kann.
Dabei bestimmt § 172 (4) BauGB Situationen, in denen eine Genehmigung auf jeden Fall zu erteilen ist. Im Umkehrschluss sind solche Maßnahmen abzulehnen oder zu verhandeln, die sich in nicht erwünschter Weise auf die Zusammensetzung der Bewohnerschaft auswirken können. Hierzu gehören z.B. Modernisierungsmaßnahmen mit denen der zeitgemäße Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung im Gebiet unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen überschritten wird.
Über die Genehmigung entscheidet das Bezirksamt Altona; § 173 BauGB regelt das Verfahren.
Die Durchführung baulicher Maßnahmen ohne Genehmigung kann im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 213 BauGB mit einem Bußgeld belegt werden.
Geltungsbereich der sozialen Erhaltungsverordnung Sternschanze Bild: © Bezirksamt Altona, Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Umwandlung
Zusätzlich zur Sozialen Erhaltensverordnung hat der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg vom Erlass einer Umwandlungsverordnung Gebrauch gemacht. Sie gilt für alle Gebiete in denen Soziale Erhaltungsverordnungen Geltung haben.
Mit der Umwandlungsverordnung ist die Begründung von Sondereigentum aus dem Bestand (Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz) genehmigungspflichtig.
Ausgenommen von dieser Genehmigungspflicht ist die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum bei geplanten Neu- bzw. Ausbauten (z.B. Dachgeschossausbau, Aufstockung) und bei bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden.
Mit dem Erlass der sozialen Erhaltungsverordnung sind damit grundbuchliche Veränderungen beim Amtsgericht, also der Eintrag von Sonder- und Teileigentum, nur noch möglich, wenn ein Genehmigungsbescheid bzw. ein sogenanntes "Negativattest" vorgelegt wird.
Erteilt wird eine Genehmigung bei folgenden Sachverhalten:
- Erhaltung ist, objektbezogen, wirtschaftlich nicht zumutbar
- Nachlass-Teilung zugunsten von Erben
- Eigennutzung durch Familienangehörige
- Ansprüche Dritter aus der Zeit vor der Verordnung
- Wenn sich der Eigentümer verpflichtet, in den folgenden sieben Jahren die fraglichen Wohnungen nur an die (jeweils in der Wohnung anfangs vorhandenen!) Mieter zu verkaufen.
Wenn eine Genehmigung nicht erforderlich ist oder als erteilt gilt (gemäß § 20 Abs.2 S.1 BauGB), stellt das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung ein "Negativattest" aus.
Vorkaufsrecht
Nach § 24 Abs.1 BauGB besteht in Gebieten mit sozialer Erhaltungsverordnung ein Vorkaufsrecht der Freien und Hansestadt Hamburg. Dieses kann zum Zuge kommen, wenn aufgrund von Tatsachen angenommen werden kann, dass durch einen Verkaufsfall die Ziele der Verordnung beeinträchtigt werden.
Der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich vertraglich zu einem, den Zielen der sozialen Erhaltungsverordnung konformen Verhalten verpflichtet.
Die Verordnung und die dazugehörige Begründung sowie die zugrundeliegende Repräsentativerhebungen können Sie hier downloaden: