Infoline Sozialhilfe Fachliche Vorgabe zu § 22 SGB II

Nebenkosten - Betriebskostenabrechnungen des Vermieters vom 04.07.2006 (Az.: SI 212 / 112.22-5). In Kraft bis 31.08.2015.

Fachliche Vorgabe zu § 22 SGB II


Hinweis: Mit Beschluss der SHS vom 19.12.2012 galt diese Regelung (Fachliche Vorgabe) über ihr Außerkrafttreten hinaus als Arbeitshilfe weiter. Als Arbeitshilfe trat sie am 31.08.2015 außer Kraft.



1. Ziele

Vor allem aufgrund von Preis- und Gebührensteigerungen können zu begründeten Nachforderungen des Vermieters bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung bzw. zu einer Erhöhung der Vorauszahlungen für Betriebskosten führen.  Die bisherige Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen hat aber andererseits gezeigt, dass die Abrechnungen  Positionen enthalten, die mietrechtlich nicht zu berücksichtigen oder die zu hoch angesetzt sind. Mit dem folgenden Verfahren soll sichergestellt werden, dass

  • Im Hinblick auf Art und Umfang nur mietrechtlich begründete Kosten übernommen und damit zugleich

  • ungerechtfertigte Mehrausgaben vermieden werden.

2. Vorgaben

2.1. Betriebskosten

Die folgenden Vorgaben beziehen sich nicht auf die Kosten für den individuellen Heizungs- und Warmwasserverbrauch des Mieters. Sie umfassen insbesondere: Grundsteuer, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel, Gemeinschaftswascheinrichtungen.

Ein Anspruch des Vermieters auf die Betriebskosten besteht nur dann, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Abrechnungszeitraum und –frist

Der Vermieter darf nur die Nebenkosten abrechnen, die in dem vertraglich festgelegten Abrechnungszeitraum von 12 Monaten angefallen sind (zum Beispiel 1.1. bis 31.12. oder 1.4. bis 31.3.). Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende einer Abrechnungsperiode dem Mieter vorliegen. Verspätete Nachforderungen des Vermieters verfallen.

Verteilerschlüssel

In der Regel werden die Kostenarten nach der Wohnfläche (oder einem vereinbarten Schlüssel, z.B. nach Kopfanteil) verteilt. Bei Änderungen sollte stets eine Überprüfung erfolgen.

2.2. Anhaltspunkte für Fehler bei Betriebskostenabrechnungen

Die Prüfung der Betriebskostenabrechnung erfordert aktuelle Kenntnisse des Mietrechts. Notwendig ist auch eine genaue Betrachtung der einzelnen Positionen. Die Mietervereine verfügen über diese Kenntnisse und haben aufgrund ihrer täglichen Praxis auch einen großen Erfahrungsschatz. Ergeben sich aufgrund der nachfolgenden Kriterien Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung soll deshalb eine Einbeziehung der Mietervereine erfolgen. Einzelheiten zum Verfahren finden Sie unter: Kooperation mit den Mietervereinen.

Anhaltspunkte für eine Einbeziehung der Mietervereine und vertiefte Prüfung der Betriebskostenabrechnung sind:

  • Sind bezogen auf die Gesamtforderung oder bei einzelnen Kostenarten im Verhältnis zum Vorjahr auffällige Steigerungen eingetreten?

  • Sind Steigerungen von mehr als 10% bei einzelnen Positionen vom Vermieter  nachvollziehbar begründet worden?

  • Sind Positionen neu aufgeführt, die im Vorjahr nicht Gegenstand der Abrechnung waren?

  • Ist der Verteilerschlüssel zu Lasten des Mieters geändert worden?

Einige konkrete Beispiele, für geltend gemachte Kosten, die keine Betriebskosten sind::

Verwaltungskosten: Verwaltungskosten wie z.B. Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. sind keine Betriebskosten. Auch die Kosten für die Erstellung der Abrechnung sind nicht umlagefähig, außer denen für die verbrauchsabhängige Heizungs- und Wasserabrechnung.

Reparaturkosten: Auch Reparaturkosten gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung. Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind immer Sache des Vermieters.

Eigentumswohnungen: Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung häufig die Position Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten bzw. -rücklagen. Der Vermieter hat dann die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft an die Mieter weitergeleitet. Das ist nicht zulässig. Eigentümer müssen Verwaltungs- und Reparaturkosten zahlen, Mieter nicht.

Gewerberäume: Geschäfte, Firmen oder Büros verursachen meistens höhere Betriebskosten als Wohnungen. Der Vermieter muss dies bei der Kostenverteilung zugunsten der Mieter von Wohnraum berücksichtigen, wenn diese ansonsten übermäßig belastet würden.

Versicherungen: Nur Sach- und Haftpflichtversicherungen für Gebäude und Grundstück dürfen umgelegt werden, nicht die Rechtsschutzversicherung des Vermieters oder gar sein Beitrag zum Grundeigentümerverein.

Hausmeister: Hausmeister sind in den meisten Fällen "Mädchen für alles". Das heißt, sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben wie z.B. Wohnungsabnahmen. Das sind aber keine Betriebskosten.

Sonstiges: Sonstiges ist kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Kosten. Will der Vermieter "sonstige Betriebskosten" abrechnen, muss schon im Mietvertrag stehen, um welche Kosten es sich dabei konkret handelt. Unabhängig davon, was im Mietvertrag steht, Gastankmiete, Reparaturkosten oder Mietausfallversicherung, Pförtner- und Überwachungskosten sind keine Betriebskosten.

3. Verfahren

Bei Vorlage von Nebenkostenabrechnungen ist zu beachten, ob die Nebenkostenvorauszahlungen in voller Höhe gezahlt und berücksichtigt wurden.  Das gilt insbesondere, wenn im Abrechnungszeitraum eine Erhöhung der Vorauszahlungen oder eine mängelbedingte Mietminderung stattgefunden hat.

Für weitere Hinweise bietet der „Betriebskosten-Check“ des Mietervereins „Mieter helfen Mietern“ (Hinweis: In der Navigation "Services" anklicken und dann "Betriebskosten-Check" auswählen), der online ausgewertet und ausgedruckt werden kann, weitere Auswertungshinweise. Es kann auch die Betriebskostentabelle des „Mieterverein zu Hamburg“ herangezogen werden



Ergeben sich Anhaltspunkte für eine vertiefte Prüfung der Betriebskostenabrechnung, soll dies unter Einbeziehung der Mietervereine nach dem beschriebenen Verfahren erfolgen (Kooperation).

Befindet sich die Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus ist zu prüfen, ob weitere Leistungsberechtigte der zuständigen Dienststelle eine solche Betriebskostenabrechnung erhalten haben. Wird dies bejaht, sollte die Überprüfung in diesen Fällen gebündelt durch einen Mieterverein erfolgen.

4. In Kraft treten

Diese Fachliche Vorgabe tritt am 10.07.2006 in Kraft und am 09. Juli 2012 außer Kraft.

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