Mieterschutz Hamburg startet Bundesratsinitiative zur Stärkung der Sozialen Erhaltungsverordnung

Streichung einer Ausnahmeregelung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus dem Baugesetzbuch

Soziale Erhaltungsverordnungen sollen die Bewohnerstrukturen in Gebieten, die starkem Aufwertungs- und Verdrängungsdruck ausgesetzt sind, schützen. Dieser Schutz ist insbesondere auch dann notwendig, wenn bezahlbarer Mietwohnraum durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wegzufallen droht. Der Senat hat daher eine Bundesratsinitiative beschlossen, um die Ausnahmeregelung aus dem Gesetz zu streichen, nach der  Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen, wenn sie innerhalb von sieben Jahren nur an Mieterinnen und Mieter verkauft werden.

Gebietsübersicht Soziale Erhaltungsverordnungen Gebietsübersicht Soziale Erhaltungsverordnungen Stand: September 2019

Hamburg startet Bundesratsinitiative zur Stärkung der Sozialen Erhaltungsverordnung

Senatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt: „Die Wohnungsbestandspolitik ist neben der Neubaustrategie ein zentrales Anliegen des Senats, dazu gehört der Erhalt von bezahlbarem Mietwohnraum gerade auch in begehrten innerstädtischen Wohnlagen. Die Ausnahmeregelung für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat sich als Einfallstor erwiesen. Preiswerter Mietwohnraum droht in Gebieten zu entfallen, in denen die Mieterinnen und Mieter kaum Ersatzwohnungen finden können.“

Durch Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen geht bezahlbarer Mietwohnraum dauerhaft verloren. Daher gilt in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung in Verbindung mit einer Umwandlungsverordnung ein genereller Genehmigungsvorbehalt für die Begründungen von Wohnungseigentum im Bestand. Gemäß § 172 Abs. 4 S. 3 Nr. 6 Baugesetzbuch gibt es einen Anspruch auf die Genehmigung, wenn sich die Eigentümerinnen bzw. Eigentümer verpflichten, innerhalb von sieben Jahren nur an Mieterinnen und Mieter zu verkaufen. Diese Ausnahmeregelung mindert die Schutzwirkung der Sozialen Erhaltungsverordnung erheblich. Daher zielt die Bundesratsinitiative auf die Streichung der Ausnahmeregelung im Baugesetzbuch ab.

Hamburg musste allein seit 2016 bereits Umwandlungsgenehmigungen für insgesamt 292 Wohneinheiten auf dieser Basis erteilen. Die Fallzahlen sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Dabei kommt es nur sehr selten zum Verkauf an langjährige Mieterinnen und Mieter. Für einen großen Teil dieser Gruppe ist ein Erwerb ihrer Wohnung aufgrund stark gestiegener Immobilienpreise nicht möglich. Die zur Streichung anstehende Reglung führt nicht dazu, dass die Eigentümerinnen bzw. Eigentümer die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren bei Interesse der Mieterinnen und Mieter an diese veräußern müssen. Vielmehr können die Eigentümer die Schutzfrist für die Mieter verstreichen lassen und die Wohnung anschließend am Markt veräußern.

Die Mieterinnen und Mieter sind zwar nach einer Umwandlung für insgesamt 12 Jahre vor Eigenbedarfskündigungen geschützt, aber nicht vor steigenden Mieten.

Zum Hintergrund: Soziale Erhaltungsverordnung in Hamburg

Die Sozialen Erhaltungsverordnungen (SozErhVO) und die damit verbundene Umwandlungsverordnung flankieren als zentrales Mittel der Wohnungsbestandspolitik die Neubaustrategie des Senats. Insbesondere Altbauquartiere mit urbaner Mischung und zunehmend auch Quartiere der Nachkriegsjahrzehnte sind als Wohnstandorte begehrt und stehen unter einem starken Aufwertungs- und Verdrängungsdruck. Deshalb setzt der Senat zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in diesen Gebieten zunehmend die Soziale Erhaltungsverordnung ein. Sie ist die einzige im Baugesetzbuch (BauGB) vorgesehene Möglichkeit, bauliche Maßnahmen hinsichtlich ihrer verdrängenden Wirkung zu bewerten und zu kontrollieren. Dazu unterliegen folgende bauliche Maßnahmen einer zusätzlichen Genehmigungspflicht: der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie Begründungen von Wohnungseigentum im Bestand. In Gebieten der Sozialen Erhaltungsverordnung kann die Freie und Hansestadt auch das Vorkaufsrecht ausüben.


Gebiete mit Sozialer Erhaltungsverordnung

.

seit

Bewohner/innen

Fläche in ha

1

Südliche Neustadt

1995

3.600

11

2

St. Georg

2012

8.500

47

3

St. Pauli

2012

22.200

96

4

Sternschanze

2013

7.800

32

5

Osterkirchenviertel

2013

4.350

19

6

Altona-Altstadt

2014

27.900

175

7

Eimsbüttel-Süd

2014

10.100

42

8

Ottensen

2016

19.500

95

9

Bahrenfeld-Süd

2016

13.600

89

10

Nördliche Neustadt

2018

6.000

25

11

Eimsbüttel/Hoheluft-West/Stellingen-Süd

2018

64.000

351

12

Altona-Nord

2019

24.000

118
Insgesamt

211.5501.100


Gebiete in Vorbereitung

(mit Aufstellungsbeschluss des Senats für eine Soziale Erhaltungsverordnung)

seitBewohner/innenFläche in ha
1Eilbek201821.500161
2Barmbek-Nord/Barmbek-Süd/Jarrestadt201987.000745
Insgesamt

108.500906


Weitere Informationen finden Sie online unter: www.hamburg.de/soziale-erhaltungsverordnungen


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Barbara Ketelhut | Pressesprecherin
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