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Wohnen Mietwohnungen werden vor Umwandlung geschützt

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Hamburg setzt als erstes Land alle Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes in Kraft

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird in ganz Hamburg künftig in allen Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig sein. Der Senat hat dazu am Dienstag die „Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohneigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB“ beschlossen. Die Genehmigungspflicht ist eines der wichtigen Instrumente, die das im Juni dieses Jahres in Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz des Bundes geschaffen hat, um Wohnungsbau zu erleichtern und Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung aus ihren Wohnungen zu schützen. Die Genehmigungspflicht gilt zunächst bis zum 31.12.2025. Mit dem Erlass der Verordnung ist Hamburg bundesweiter Vorreiter bei der Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes.

Mietwohnungen werden vor Umwandlung geschützt

Dr. Dorothee Stapelfeldt, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: „Bezahlbaren Wohnraum für alle Hamburgerinnen und Hamburger zu schaffen und zu erhalten, ist eine der vordringlichsten Aufgaben des Hamburger Senats. Dafür kommt es darauf an, die zur Verfügung stehenden gesetzlichen Instrumente effektiv zu nutzen. Heute haben wir ein weiteres wichtiges Instrument eingeführt, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Die Umwandlung bestehender Miet- in Eigentumswohnungen bedarf jetzt für Häuser mit sechs oder mehr Wohneinheiten im gesamten Stadtgebiet einer Genehmigung. Denn es kann und darf nicht mehr sein, dass Mieterinnen und Mieter durch die Umwandlung aus ihren Quartieren verdrängt werden und Wohnungen dem Mietwohnungsmarkt entzogen werden. Diese Verordnung bedeutet eine weitere effektive Regelung, mit denen sich der Hamburger Senat für die Errichtung und Erhaltung von dringend benötigtem bezahlbarem Wohnraum einsetzt.

Handlungsbedarf besteht, da auf Umwandlungen bislang günstiger Wohnungen oft Eigenbedarfskündigungen oder aufwändige Sanierungen folgen sowie schließlich die Weitervermietung zu Preisen, die für die ursprünglichen Mieterinnen und Mieter unerschwinglich sind. Somit wird durch Umwandlungen das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen in Hamburg verringert.

Künftig muss eine Umwandlungsgenehmigung nur unter wenigen Bedingungen erteilt werden: Zum Beispiel, wenn die Umwandlung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung erfolgt, um etwa eine Erbengemeinschaft aufzulösen oder den Nachlass auf die Miterben zu verteilen. Oder wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer die Wohnungen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige veräußern will oder mindestens zwei Drittel der Wohnungen an die aktuellen Mieterinnen und Mieter verkauft werden. In anderen Fällen kann die Umwandlung verhindert werden, so dass die Wohnungen dem Hamburger Markt weiter als Mietwohnungen zur Verfügung stehen.

Mit der jetzt erlassenen Verordnung nach § 250 BauGB sollen die positiven Effekte, die in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung bewirkt werden, zukünftig im gesamten Stadtgebiet erzielt werden. Soziale Erhaltungsverordnungen schützen die ansässige Wohnbevölkerung bereits in 16 Wohngebieten vor Verdrängung – unter anderem durch die Umwandlungsverordnung. Damit sind Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in diesen 16 Quartieren bereits genehmigungspflichtig. Das Ziel ist auch hier, einer nach einer Umwandlung zu befürchtenden Verdrängung von Bewohnerinnen und Bewohnern entgegenzuwirken. Diese Wirkung ist klar erkennbar: Im Vergleich zu 14.777 Wohnungen, für die in Hamburg von 2015 bis 2019 sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigungen als Voraussetzung für eine Umwandlung in Eigentumswohnungen erteilt wurden, sind in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung im selben Zeitraum nur für 588 Wohnungen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigt worden.

Die heute beschlossene Verordnung ergänzt somit die vom Senat bereits in den vergangenen Jahren zum Schutz der Mieterinnen und Mieter getroffenen erfolgreichen Maßnahmen. Dazu gehören insbesondere der Schutz vor überhöhten Wiedervermietungsmieten (sog. Mietpreisbremse), vor übermäßigen Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis (Kappungsgrenzenverordnung) und vor Kündigungen nach Wohnungsumwandlung (Kündigungsschutzfristverordnung) sowie der Schutz des Wohnraums vor Zweckentfremdung (Zweckentfremdungsverbot). Diese Maßnahmen gelten im gesamten Stadtgebiet und für alle Wohnungen.

Bereits am 13. Juli 2021 hatte der Senat die erste Verordnung zum Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Mit der Bestimmung der Freien und Hansestadt Hamburg als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt wurde in Hamburg insbesondere die Anwendung der neuen Genehmigungsregelung für Wohnungsbau nach § 31 Absatz 3 des Baugesetzbuchs ermöglicht. Damit können Wohnungsbauvorhaben zugelassen werden, auch wenn diese die Grundzüge eines bestehenden Bebauungsplans berühren. Das heißt: Es wird für die Stadt leichter, einen Bauantrag für ein Wohnungsbauvorhaben zu genehmigen, obwohl es in bestimmten Aspekten über den Bebauungsplan hinausgeht. Dies erleichtert die Innenentwicklung und das Bauen in die Höhe durch höhere Geschosszahlen. Weitere Instrumente, die auf Basis der Verordnung anwendbar sind, sind das geschärfte Baugebot, das erlaubt, dass Hamburg künftig anordnen kann, dass ein Grundstück mit Wohnraum bebaut werden muss, oder das gestärkte kommunale Vorkaufsrecht. Das zielt auf unbebaute brachliegende Grundstücke und somit u. a. gegen Spekulation. Unmittelbar auf der Grundlage des Baulandmobilisierungsgesetzes wird es zudem erleichtert, Bebauungspläne für Wohnungsbauvorhaben aufzustellen.
Diese und alle anderen im Baugesetzbuch vorgesehenen Instrumente für den Erhalt und die vereinfachte Schaffung von bezahlbarem Wohnraum gilt es in den kommenden Jahren effektiv zu nutzen.

Hamburg ist das erste Land, in dem die Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes vollumfänglich anwendbar sind.


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