Bezirk Eimsbüttel

Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel-Süd

 

Eimsbüttel-Süd

Die Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel-Süd

In Eimsbüttel - zwischen der Altonaer Straße, Kleiner Schäferkamp, Fruchtallee, Doormannsweg und Eimsbütteler Straße - ist am 30. Juli 2014 die „Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel-Süd“ in Kraft getreten. In Verbindung mit der zurzeit bis 2018 wirksamen sogenannten Umwandlungsverordnung sollen die ansässigen Bewohnerinnen und Bewohner des Gebietes vor Verdrängung geschützt, also das angestammte Milieu erhalten werden.

Das Gebiet ist in den letzten Jahren immer attraktiver geworden. Erfahrungen aus anderen Stadtteilen zeigen, dass diese positiven Entwicklungen jedoch auch zu einer Verdrängung der angestammten Bevölkerung führen können. Die Verordnung wird als „regulierendes“ Instrument eingesetzt, um den Aufwertungs- und Verdrängungstendenzen entgegenzuwirken, die unter anderem, durch die zahlreichen baulichen, städtebaulichen und funktionalen Verbesserungen des Viertels im Rahmen des am 03. Dezember 2013 aufgehoben Sanierungsgebietes Eimsbüttel S2 Sternschanze entstanden sind. Die Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel-Süd wird hier als „Gebietsnachsorge“ eines ausgelaufenen Sanierungsgebietes eingesetzt.

Eine Soziale Erhaltungsverordnung greift nicht in das allgemeine Mietrecht ein, sondern zielt vielmehr darauf ab, drastische Veränderungen im Wohnungsangebot zu begrenzen.

Genehmigungspflichtig werden:
1. Bauliche Maßnahmen wie Sanierungen, Modernisierungen, Um-und Anbauten, Umnutzung von Wohn- in Gewerberaum, Zusammenlegung/Teilung von Wohnungen, Abbruch von Wohnhäusern
2. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
3. Die Stadt erhält im Geltungsbereich ein allgemeines Vorkaufsrecht beim Verkauf von Zinshäusern

Alle Maßnahmen müssen in jedem Einzelfall beim Bezirksamt beantragt werden. Dort wird geprüft, ob die Vorhaben genehmigt werden können oder sich nachteilig auf die Zusammensetzung der Bevölkerung auswirken könnten.
Zudem erhält die Stadt ein allgemeines Vorkaufsrecht an Zinshäusern.

Allgemeine Informationen zum Thema Soziale Erhaltungsverordnungen

Ziel von Sozialen Erhaltungsverordnungen ist es die Struktur der Wohnbevölkerung im Stadtteil aus städtebaulichen Gründen zu erhalten. Das bedeutet, dass Bewohner nicht durch aufwertende, bauliche Maßnahmen, wie zum Beispiel Luxusmodernisierungen und die in der Regel damit einhergehenden Mieterhöhungen oder durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus dem Gebiet verdrängt werden sollen.

1. Bauliche Maßnahmen
Im Geltungsbereich der Verordnung bedürfen alle Rückbauten, Änderungen und Nutzungsänderungen baulicher Anlagen die dem Wohnen dienen einer Genehmigung nach dieser Verordnung.
Gemeint sind damit vornehmlich Abrisse/Teilabrisse mit dem Ziel einer Neubebauung, Änderungen von Wohnungsgrößen (Zusammenlegungen, Teilungen, Grundrissänderungen mit funktionalen Auswirkungen), sogenannte Luxusmodernisierungen und die Umnutzung von Wohn- zu Gewerberaum. Diese Maßnahmen führen in der Regel zu einer städtebaulich unerwünschten Veränderung der Angebotsstruktur und tragen wesentlich zu einer Aufwertung und somit zu einer Anwerbung anderer (z.B. einkommensstärkerer) Bevölkerungsgruppen bei.
Bauliche Maßnahmen werden jedoch nicht grundsätzlich unterbunden. Mit dem Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung gilt für sie aber ein genereller Genehmigungsvorbehalt (auch für jene Maßnahmen, die nach der Hamburgischen Bauordnung keiner Genehmigung bedürfen).
Erst im konkreten Einzelfall wird im eigentlichen Genehmigungsverfahren geprüft, ob die beantragte Maßnahme direkt oder indirekt Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben kann.
Dabei bestimmt § 172 (4) BauGB Situationen, in denen eine Genehmigung auf jeden Fall zu erteilen ist. Im Umkehrschluss sind solche Maßnahmen abzulehnen oder zu verhandeln, die sich in nicht erwünschter Weise auf die Zusammensetzung der Bewohnerschaft auswirken können. Hierzu gehören z.B. Modernisierungsmaßnahmen mit denen der zeitgemäße Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung im Gebiet unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen überschritten wird.
Über die Genehmigung entscheidet das Bezirksamt Eimsbüttel; § 173 BauGB regelt das Verfahren.
Muss für eine Maßnahme ein Bauantrag bei der zuständigen Bauprüfabteilung gestellt werden, so erhält diesen auch das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung zur Stellungnahme. Der gegebenenfalls zu erteilende Bescheid schließt dann die erforderliche Entscheidung gem. §§ 172, 173 BauGB mit ein. Im Falle bauantragsfreier Maßnahmen führt das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung nach Antragstellung das Genehmigungsverfahren eigenständig durch.
Die Durchführung baulicher Maßnahmen ohne Genehmigung kann im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 213 BauGB mit einem Bußgeld belegt werden.

2. Umwandlung
von Miet- in Eigentumswohnungen in der Freien und Hansestadt Hamburg gilt gleichzeitig mit der in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsverordnung eine Umwandlungsverordnung. Der Senat verlängert die Gültigkeit dieser Verordnung jeweils für weitere 5 Jahre. Die zurzeit gültige Umwandlungsverordnung gilt bis Ende 2018. Sie gilt für alle Gebiete in denen Soziale Erhaltungsverordnungen Geltung haben.
Mit der Umwandlungsverordnung ist die Begründung von Sondereigentum aus dem Bestand (Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz) genehmigungspflichtig.
Ausgenommen von dieser Genehmigungspflicht ist die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum bei geplanten Neu- bzw. Ausbauten (z.B. Dachgeschossausbau, Aufstockung) und bei bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden.
Mit dem Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung sind damit grundbuchliche Veränderungen beim Amtsgericht, also der Eintrag von Sonder- und Teileigentum, nur noch möglich, wenn ein Genehmigungsbescheid bzw. ein sogenanntes "Negativattest" vorgelegt wird.
Erteilt wird eine Genehmigung bei folgenden Sachverhalten:
– Erhaltung ist, objektbezogen, wirtschaftlich nicht zumutbar
– Nachlass-Teilung zugunsten von Erben
– Eigennutzung durch Familienangehörige
– Ansprüche Dritter aus der Zeit vor der Verordnung
– wenn sich der Eigentümer verpflichtet, in den folgenden sieben Jahren die fraglichen Wohnungen nur an die Mieter zu verkaufen.
Wenn eine Genehmigung nicht erforderlich ist oder als erteilt gilt stellt das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung ein "Negativattest" aus.


3. allgemeines Vorkaufsrecht
beim Verkauf von Zinshäusern. Nach § 24 Abs.1 S.4 BauGB besteht in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung ein Vorkaufsrecht der Freien und Hansestadt Hamburg. Dieses kann zum Zuge kommen, wenn aufgrund von Tatsachen angenommen werden kann, dass durch einen Verkaufsfall die Ziele der Verordnung beeinträchtigt werden.
Das erforderliche Prüfverfahren führt das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung durch.
Nach § 27 BauGB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich vertraglich zu einem, den Zielen der Sozialen Erhaltungsverordnung konformen Verhalten verpflichtet.

Beratung und Auskunft
Beachten Sie bitte, dass die vorstehenden Informationen nur einen allgemeinen Überblick über die erhaltungsrechtlichen Belange geben können.
Beratung zu geplanten Maßnahmen erhalten Sie nach vorheriger Terminabsprache beim
Bezirksamt Eimsbüttel
Dezernat Wirtschaft, Bauen und Umwelt
Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Abteilung Städtebauliche Sanierung & Projektentwicklung
Frau Homann
Grindelberg 62-64
20144 Hamburg
Telefon 040 42801-3439
Fax 040 427903-441
E-Mail: stadtplanung@eimsbuettel.hamburg.de


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