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Stadtplanung Soziale Erhaltungsverordnungen in Hamburg-Nord

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Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in Quartieren mit hohem Aufwertungspotenzial nach § 172 BauGB

Soziale Erhaltungsverordnungen in Hamburg-Nord

Ziel der Sozialen Erhaltungsverordnung ist es, in Quartieren mit angespannten Wohnungsmärkten die Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen zu erhalten und vor Verdrängung zu schützen, indem die Durchführung aufwertender Maßnahmen an bestehenden Wohngebäuden begrenzt wird. Außerdem ist für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine zusätzliche Genehmigung erforderlich.

Eine gültige Soziale Erhaltungsverordnung hat zunächst keine direkten Auswirkungen für die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mieterinnen und Mieter, bestimmte bauliche und eigentumsrechtliche Vorhaben erfordern aber eine gesonderte Genehmigung. Bauliche Maßnahmen werden aber nicht grundsätzlich unterbunden. Auch die Instandhaltung der Wohnhäuser und Wohnungen bleibt weiterhin möglich.

Als Instrument des besonderen Städtebaurechts hat die Soziale Erhaltungsverordnung nicht den Schutz einzelner Mieterinnen und Mieter zum Ziel. Es erfolgt mit der Sozialen Erhaltungsverordnung keine Festlegung einer allgemeinen Mietobergrenze. Vielmehr sollen Veränderungen im Wohnungsangebot begrenzt werden, um die strukturelle Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten. Ein individueller Schutz von Mieterinnen und Mietern oder eine allgemeine Begrenzung der Miethöhen ist hingegen nicht möglich. Ebenso wenig schützt die Soziale Erhaltungsverordnung vor Kündigung.

In § 172 Baugesetzbuch (BauGB) ist geregelt, welche Vorhaben genehmigungspflichtig sind. Darüber hinaus ist hier angegeben, unter welchen Voraussetzungen eine Genehmigung versagt werden kann oder zu erteilen ist. So können Luxusmodernisierungen, die über den im Gebiet üblichen Standard hinausgehen, Wohnungszusammenlegungen sowie der Abbruch und die Umnutzung von bestehenden Wohnungen versagt oder im Einzelfall bei der Genehmigung Auflagen formuliert werden, die die Auswirkungen auf die Wohnbevölkerung verträglich steuern.

In Verbindung mit der gültigen Umwandlungsverordnung (Verordnung über Umwandlungsgenehmigungen in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung vom 7. Januar 2020) dürfen außerdem bestehende Mietwohnungen nicht ohne Genehmigung in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Veränderungen am Grundbuch beim Amtsgericht sind damit nur noch möglich, wenn ein Genehmigungsbescheid des Bezirksamtes Hamburg-Nord vorgelegt wird. Über die Genehmigung wird im Einzelfall unter Berücksichtigung der gesetzlich definierten Genehmigungsansprüche entschieden.

Zudem hat die Stadt ein Vorkaufsrecht, um spekulativen Grundstücksverkäufen entgegenwirken zu können. Der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich vertraglich zu einem den Zielen der sozialen Erhaltungsverordnung konformen Verhalten verpflichtet.


Die Soziale Erhaltungsverordnung in aller Kürze

Was die Soziale Erhaltungsverordnung kann und bewirken soll

  • Schutz der Struktur der Wohnbevölkerung durch zusätzlich nötige Genehmigung für Änderungen, Abbruch und Nutzungsänderung baulicher Anlagen, Ziel: Unterbindung von Luxussanierungen
  • Verhinderung von Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen im Zusammenspiel mit der Umwandlungsverordnung, gesetzliche Ausnahmen hierfür sind definiert

Was die Soziale Erhaltungsverordnung nicht kann

  • Mietenbegrenzung
  • Mietendeckel
  • Schutz des individuellen Mietverhältnisses, kein zusätzlicher Kündigungsschutz


Die Belange der Sozialen Erhaltungsverordnung werden im Rahmen der Genehmigungsverfahren nach HBauO geprüft. Durch die Soziale Erhaltungsverordnung sind auch Maßnahmen genehmigungspflichtig, die sonst ggf. keine Genehmigung nach der Hamburgischen Bauordnung bedürfen. Die Durchführung von baulichen Maßnahmen ohne erforderliche Genehmigung kann im Gebiet einer Sozialen Erhaltungsverordnung mit einem Bußgeld belegt und der Rückbau in den ursprünglichen Zustand angeordnet werden.

Weiterführende allgemeine Informationen zu Sozialen Erhaltungsverordnungen sowie zur Umwandlungsverordnung stehen auf der Seite der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen zur Verfügung:  Soziale Erhaltungsverordnungen in Hamburg


Im Bezirk Hamburg-Nord gibt es aktuell drei Gebiete mit einer geltenden Sozialen Erhaltungsverordnung: Barmbek-Nord, Barmbek-Süd und die Jarrestadt, die am 11. Dezember 2020 erlassen wurden

Soziale Erhaltungsverordnung Barmbek-Nord

Schrägluftbild Barmbek-Nord (Ausschnitt, Aufnahme: 2018) Schrägluftbild Barmbek-Nord (Ausschnitt, Aufnahme: 2018)

Die Soziale Erhaltungsverordnung „Barmbek-Nord“ wurde am 11. Dezember 2020 im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 68, S. 641 - 643 bekanntgemacht und ist am 12. Dezember 2020 rechtswirksam in Kraft getreten. Sie umfasst bis auf einzelne Teilbereiche den gesamten Stadtteil Barmbek-Nord. Die genaue Abgrenzung kann der Karte mit dem Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungsverordnung Barmbek-Nord entnommen werden.

Weiterführende Informationen und Unterlagen


Soziale Erhaltungsverordnung Barmbek-Süd

Schrägluftbild Barmbek-Süd (Ausschnitt, Aufnahme: 2018) Schrägluftbild Barmbek-Süd (Ausschnitt, Aufnahme: 2018)

Die Soziale Erhaltungsverordnung „Barmbek-Süd“ wurde am 11. Dezember 2020 im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 68, S. 644 - 645 bekanntgemacht und ist am 12. Dezember 2020 rechtswirksam in Kraft getreten. Sie umfasst bis auf einzelne Teilbereiche den gesamten Stadtteil Barmbek-Süd. Die genaue Abgrenzung kann der Karte mit dem Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungsverordnung Barmbek-Süd entnommen werden.

Weiterführende Informationen und Unterlagen


Soziale Erhaltungsverordnung Jarrestadt

Schrägluftbild Jarrestadt (Ausschnitt, Aufnahme: 2018) Schrägluftbild Jarrestadt (Ausschnitt, Aufnahme: 2018)

Die Soziale Erhaltungsverordnung „Jarrestadt“ wurde am 11. Dezember 2020 im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 68, S. 646 - 647 bekanntgemacht und ist am 12. Dezember 2020 rechtswirksam in Kraft getreten. Sie umfasst bis auf einzelne Teilbereiche den gesamten Ortsteil 411 (Jarrestadt) im Stadtteil Winterhude. Die genaue Abgrenzung kann der Karte mit dem Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungsverordnung Jarrestadt entnommen werden.

Weiterführende Informationen und Unterlagen​​​​​​​



Beratung und Auskunft

Beachten Sie bitte, dass die vorstehenden Informationen nur einen allgemeinen Überblick über die erhaltungsrechtlichen Belange geben können. Zuständig für die Durchführung der Sozialen Erhaltungsverordnung in den jeweiligen Gebieten ist das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung. Hier sind auch Genehmigungen für die Umwandlung in Wohnungseigentum sowie bauliche Maßnahmen, die keiner Genehmigung nach der Hamburgischen Bauordnung bedürfen, zu beantragen.


Kontakt für die Sozialen Erhaltungsverordnungen

Bezirksamt Hamburg-Nord
Fachamt Stadt- und Landschafsplanung
Abteilung Integrierte Stadtteilentwicklung
Kümmellstraße 6, 20249 Hamburg

Telefon: 040 / 428 04-6008
E-Mail: stadt-undlandschaftsplanung@hamburg-nord.hamburg.de

 

Ansprechpartner im Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung

Heidrun Gerresheim
Telefon: 040 / 428 04-6078

Tim Kuisat
Telefon: 040 / 428 04-6080

E-Mail: soziale-erhaltungsverordnung@hamburg-nord.hamburg.de


Kontakt für Baugenehmigungsverfahren

Vorhaben, die nach der Hamburgischen Bauordnung einer Genehmigung bedürfen, müssen beim Fachamt Bauprüfung beantragt werden. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens werden auch die Belange der Sozialen Erhaltungsverordnung geprüft:

Bezirksamt Hamburg-Nord
Zentrum für Wirtschaft, Bauen und Umwelt (WBZ)
Fachamt Bauprüfung
Kümmellstraße 6, 20249 Hamburg
Telefon: 040 / 428 04-6807
E-Mail: wbz@hamburg-nord.hamburg.de

Neben den hier aufgeführten sozialen Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB gelten im Bezirk Hamburg-Nord auch städtebauliche Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zur Erhaltung von Quartieren aufgrund ihrer wertvollen städtebaulichen Eigenart. Informationen hierzu stehen auf der Seite zu Städtebaulichen Erhaltungsverordnungen zur Verfügung.


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