Anlass und stadtplanerische Zielsetzung
Das Gebiet der Erhaltungsverordnung in Winterhude umfasst - bis auf einige wenige Gebäude verschiedener Baualter am Ostende des Krohnskamps - erhaltenswerte Siedlungsbauten namhafter Architekten wie Karl Schneider aus den 1920er und 1930er Jahren, die in Hamburg wegen ihres stadtbildprägenden Charakters hoch geschätzt werden. Die im Stil des Neuen Bauens errichteten Wohngebäude in geschlossener Blockstruktur prägen zusammen mit einer begrünten Platzanlage im Wesentlichen das Ortsbild des Gebiets.
Die ursprünglich zeittypischen, roten Ziegelfassaden sind zu einem großen Teil schon vor längerer Zeit im Rahmen neuer Klimaschutzvorschriften den Fassadensanierungen der ersten Stunde mit Kunststoffriemchen auf einem Wärmedämmverbundsystem (abgekürzt WDVS: Ein System zum Dämmen von Gebäudeaußenwänden) zum Opfer gefallen. Der Ersatz der historischen Fenster durch Fenster ohne baustilgerechte Fensterteilung war ein weiterer Schritt, der die ursprünglich vorgesehene Unterschutzstellung als Denkmalensemble unmöglich machte, obwohl die erhaltene städtebauliche Struktur weiterhin als schutzwürdig angesehen wird.
Ergänzt werden die Bauten aus den 1920er und 1930er Jahren von nach dem zweiten Weltkrieg errichteten Wohnhäusern im Stil der 1950er Jahre.
Ziel der Verordnung ist der Schutz des qualitätsvollen Ortsbilds und die gestalterische Erscheinung sowie der Erhalt der prägnanten städtebaulichen Struktur des Wohnquartiers aus der Zeit des Oberbaudirektors Fritz Schumacher, das als Teil eines Rings neuer Wohnsiedlungen in den 1920er- und 1930er Jahren von Ottensen über Dulsberg bis Veddel als Stadterweiterungsgebiete um die Innenstadt entstanden ist..
Mit der Erhaltungsverordnung als Instrument sollen neben den städtebaulichen Strukturen die heute noch im Original erhaltenen Backsteinfassaden und weitere zeittypische Gestaltungselemente bewahrt werden.
Zusätzlich sollen die zu den Gebäuden der unterschiedlichen Baualter und Stilrichtungen gehörenden typischen, begrünten Vorgärten, Freiflächen und Platzanlagen erhalten und geschützt werden.
Auf der Grundlage der Erhaltungsverordnung sollen zukünftig Fehler bei der Fassadensanierung vermieden, bzw. die Originalfassaden erhalten oder wieder hergestellt werden.
Stil- und Gestaltungsmerkmale
Um das prägende Stadtbild in Gebieten mit städtebaulichen Erhaltungsverordnungen zu erhalten und den Verlust städtebaulicher Qualität zu verhindern, gibt es ein Liste an Gestaltungselementen, die sich in das Erhaltungsgebiet „Heidberg“ einfügen und zu erhalten sind. Ergänzend zu diesen Stil- und Gestaltungsmerkmalen sollen die gestalterischen Rahmenbedingungen aus dem „Informationsblatt ErhVO Allgemein“ beachtet werden.
Rechtliche Wirkung der Verordnung
Die Verordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 des Baugesetzbuchs dient der Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets. Zur Erreichung dieses Ziels wird ein Genehmigungsvorbehalt für den Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung sowie für die Errichtung baulicher Anlagen begründet. Die Erhaltungsverordnung tritt neben das geltende Planrecht. Es wurde berücksichtigt, dass die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung - neben den bereits durch das geltende Planrecht eingetretenen Beschränkungen - einen Eingriff in das Eigentumsrecht bzw. die Baufreiheit gemäß Artikel 14 des Grundgesetzes für die Bundesrepublik Deutschland vom 23.05.1949 (BGBl. I S. 1), zuletzt geändert am 23.12.2014 (BGBl. I S. 2438) darstellt. Auf Grund der Abwägung mit dem öffentlichen Interesse an dem Erhalt der beschriebenen baulichen Anlagen ist dieser Eingriff jedoch vertretbar.
Mit der Verordnung wird das Erhaltungsgebiet zunächst nur flächenbezogen bezeichnet. Durch die Verordnung wird die Erhaltungswürdigkeit des Gebiets festgestellt und die Genehmigungsbedürftigkeit baulicher Veränderungen nach § 172 Absatz 1 des Baugesetzbuchs begründet. Ob die Voraussetzungen für die Versagung einer Genehmigung im Hinblick auf ein konkretes Vorhaben gegeben sind, ist erst im Rahmen der Entscheidung über einen entsprechenden Antrag zu prüfen. Es handelt sich somit um ein zweistufiges Verfahren.
Die Genehmigungsvoraussetzungen ergeben sich aus § 172 Absatz 3 des Baugesetzbuchs. Danach ist die Genehmigung zu erteilen, sofern nicht einer der gesetzlich normierten Versagungsgründe vorliegt.
Wird einem Grundeigentümer im Einzelfall die Genehmigung nach § 172 Absatz 3 des Baugesetzbuchs versagt, so kann er nach § 173 Absatz 2 des Baugesetzbuchs von der Freien und Hansestadt Hamburg die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn die Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 des Baugesetzbuchs vorliegen. Danach hat der Eigentümer Anspruch auf Übernahme des Grundstücks, wenn es ihm aufgrund der Versagung der Genehmigung wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Der jeweilige Grundeigentümer muss danach zwar Belastungen durch die Einbeziehung in den Erhaltungsbereich hinnehmen, hat aber einen Übernahmeanspruch, wenn die Aufwendungen für eine Erhaltung des Gebäudes langfristig nicht mehr durch die Erträge gedeckt werden. Dies wird im Rahmen des jeweiligen Genehmigungsverfahrens zu prüfen sein.
Nach § 24 Absatz 1 Nr. 4 des Baugesetzbuchs steht der Freien und Hansestadt Hamburg im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu.
Beratung und Auskunft
Bitte beachten Sie, dass die vorstehenden Informationen nur einen allgemeinen Überblick über die erhaltungsrechtlichen Belange geben können. Für eine Bauberatung wenden Sie sich bitte an das Zentrum für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt (Bauprüfung) unter der Telefonnummer 040 42804-6807.
