Architektenvertrag abschließen
Wenn der Zusammenarbeit mit einem Architekten ein umfassendes Vertragswerk zugrunde liegt, sind Sie auf der sicheren Seite und vermeiden Ärger schon im Vorfeld Ihres Bauvorhabens. Ein sogenannter "Architektenvertrag" definiert rechtsverbindlich die vergütungspflichtigen Leistungen des Architekten während verschiedener Bauabschnitte und setzt die Höhe des Honorars für die einzelnen Leistungsphasen fest. Der Gesetzgeber hat keine bestimmte Form für den Abschluss eines Architektenvertrags vorgesehen. Ihr Architektenvertrag kann daher ein Individualvertrag sein oder durch einen Formularvertrag geschlossen werden. Auch kann die entsprechende Vereinbarung zwischen Bauherr und Architekt im Grundsatz mündlich abgeschlossen werden. Die schriftliche Form ist jedoch aus Gründen der Rechtssicherheit auf jeden Fall vorzuziehen.
Die Leistungsphasen nach HOAI
Die Gesamtleistung eines Architekten – oder Ingenieurs – wird nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieurleistungen (HOAI) in einzelne Leistungsphasen (LP) gegliedert:
- Grundlagenermittlung
- Vorplanung mit Kostenschätzung
- Entwurfsplanung und Kostenberechnung
- Genehmigungsplanung
- Ausführungsplanung
- Vorbereitung der Vergabe
- Mitwirkung bei der Vergabe
- Objektüberwachung
- Objektbetreuung
Der Auftrag kann vollumfänglich erteilt werden oder Sie vereinbaren mit dem Architekten stufenweise einzelne Bauabschnitte. Üblich sind "Leistungspakete" wie z .B. :
- Stufe 1: Vorentwurfsplanung (LP1-2),
- Stufe 2: Entwurfsplanung (LP3-4),
- Stufe 3: Realisierungsplanung (LP5-7),
- Stufe 4: Bauleitung (LP8)
- Stufe 5: Objektbetreuung nach der Fertigstellung (LP9).
Es können aber z. B. auch Verträge über LP1-4 (Planung bis zur Baugenehmigung) oder LP5-9 (Ausführung und Fertigstellung) abgeschlossen werden.
Sollten Sie mit einer Leistung unzufrieden sein oder es anderweitig zu einem Zerwürfnis mit dem Architekten kommen, können Sie den Architekten ohne weiteres nach jedem Bauabschnitt wechseln. Bei einem vollumfänglichen Auftrag ist dieses weit schwieriger und u. a. mit Kosten verbunden. Achten Sie auch bei einzeln vereinbarten Leistungspaketen darauf, dass Leistungsteile konkret beschrieben und Honorar und Zeitrahmen der Leistungen in eindeutiger Form schriftlich fixiert sind. So vermeiden Sie von Anfang an Unstimmigkeiten mit Ihrem Architekten.
Die Höhe des Honorars für die einzelnen Leistungen, Leistungsphasen und Leistungspakete bestimmt sich durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Im HOAI werden Mindest- und Maximalforderungen für Architekten- und Ingenieurshonorare definiert. Mit dieser Regelung soll gewährleistet werden, dass ein Bauherr nach Qualität entscheiden kann und nicht nach Preis entscheiden muss. In welcher Höhe Sie das Honorar festlegen, vereinbaren Sie mit Ihrem Architekten.
Kostenrahmen festlegen
Vereinbaren Sie außerdem schriftlich eine Bausummenobergrenze, um vor späteren Überraschungen gefeit zu sein. Manche Bauvorhaben werden teurer als geplant, die Bestimmung des Kostenrahmens ist daher besonders wichtig. Überschreitet der Architekt die festgelegte Obergrenze, können Sie den Vertrag i. d. R. wegen mangelhafter Planung kündigen und Schadenersatz verlangen. Sie sollten den Architekten u. a. auch dazu verpflichten, ein Bautagebuch zu führen. Kommt es später zu Streitigkeiten, lassen sich Details leichter nachvollziehen – und schneller beilegen!
Eine Beschleunigungsprämie vereinbaren
Bauzeit ist Geld wert. Deshalb sollten Sie unbedingt einen festen Termin für die Fertigstellung Ihres Bauvorhabens schriftlich festlegen. Kommt es zu Verzögerungen, die vom Architekt verschuldet sind, können Sie unter Umständen Schadensersatz verlangen.
Sinnvoll ist auch die Vereinbarung einer sogenannten "Beschleunigungsprämie". Im Rahmen eines Bauvorhabens kann es immer zu Verzögerungen kommen, in die der Bauherr ohne sein Zutun in unangenehmer Weise verwickelt wird. Eine Prämie, die alle am Bau Beteiligten zum Einhalten zwingender Termine anhält oder bei bereits eingetretenen Verzögerungen den weiteren Ablauf beschleunigt, trägt zur Beilegung so mancher Konflikte bei.
Vereinbaren Sie die Beschleunigungsprämie am besten in einer vom Architektenvertrag gesonderten Vereinbarung. Während der Vertragserfüllung dürfen Honorare für Grundleistungen nicht erhöht werden. Mit einer Sondervereinbarung sind Sie wie bei allen Zusatzleistungen auch bei der Beschleunigungsprämie auf der sicheren Seite.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg auf Ihrem Weg zum Traumhaus!
