Senatskanzlei

Wohnungsbau Bestehende politische Instrumente

Bestehende politische Instrumente

Soziale Erhaltungsverordnung

Soziale Erhaltungsverordnungen haben das Ziel, die soziale Zusammensetzung in einzelnen Bereichen oder Stadtteilen zu schützen. Mieter sollen in bestimmten Bereichen vor der Umwandlung ihrer Wohnungen in Eigentumswohnungen geschützt werden, vor dem Abriss ihrer Wohnungen oder vor Luxussanierungen, nach denen die Wohnungen für die bisherigen Mieter kaum noch zu bezahlen sind. Grundlage ist § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch, nach dem durch eine Erhaltungsverordnung Gebiete bezeichnet werden können, in denen der Rückbau, die Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigt werden müssen sowie § 172 Abs. 1 Satz 4 Baugesetzbuch, auf dessen Grundlage Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Sozialen Erhaltungsgebieten ebenfalls genehmigungsbedürftig sind.

Soziale Erhaltungsverordnungen bestehen für die Gebiete Südliche Neustadt (seit 1995) sowie für St. Pauli und St. Georg (jeweils seit 2012), Sternschanze und Osterkirchenviertel (jeweils seit 2013). Für die Bereiche Eimsbüttel-Süd und Altona-Altstadt ist mit Inkrafttreten der Sozialen Erhaltungsverordnung im Jahr 2014 zu rechnen. Prüfungen laufen für die Gebiete Bahrenfeld-Süd und Ottensen, die Nördliche Neustadt sowie Borgfelde, Hamm und Horn. Vorüberlegungen werden für die nordwestlichen Wohngebiete Wilhelmsburgs sowie Barmbek-Nord, Barmbek-Süd und Dulsberg angestellt.

In Gebieten der Sozialen Erhaltungsverordnung macht Hamburg seit 1998 durchgehend vom Instrument der oben genannten Umwandlungsverordnung Gebrauch. Die in Zuständigkeit der Länder zu erlassende Rechtsverordnung sieht vor, dass Begründungen von Wohneigentum oder Teileigentum (zum Beispiel Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung) in diesen Gebieten genehmigungspflichtig sind.

Soziale Erhaltungsverordnungen haben sich in Kombination mit der Umwandlungsverordnung bewährt und erheblich dazu beigetragen, Luxusmodernisierungen und Umwandlungsprozesse zu beschränken beziehungsweise gänzlich zu unterbinden. Auf nachteilige Änderungen der Sozialstruktur kann die Verwaltung einwirken ohne nachhaltige Gebietsentwicklungen zu blockieren. Deshalb hat der Senat am 10. Dezember 2013 die Gültigkeit der Umwandlungsverordnung um die maximal mögliche Zeit von fünf Jahren verlängert.

Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Bereich des Wohnungswesens

Mieterorganisationen und Medien haben in der Vergangenheit auf Fälle langfristig leer stehender Wohnungen in Hamburg hingewiesen. Auch die Zweckentfremdung von Wohnraum -  etwa als Ferienwohnung - ist angesichts der angespannten Wohnraumlage nicht hinnehmbar. Hamburg hat durch Änderungen des Wohnraumschutzgesetzes (Novellierung seit 1. Juni 2013 in Kraft) wirkungsvolle Schritte gegen den Wohnungsleerstand und die Zweckentfremdung unternommen.

Hauptpunkte:

  • Verkürzung der Dauer des erlaubten Leerstands von sechs auf vier Monate
  • Wiedereinführung einer Anzeigepflicht bei Leerstand über vier Monate
  • Zwischenvermietungspflicht bei Um- und Neubaumaßnahmen
  • Erweiterte Auskunftspflicht über Leerstand gegenüber den Behörden - das gilt nicht nur für Vermietern und Bewohner, sondern nun auch für Verwalter, Vermittler und Internetanbieter
  • Aufstockung der Anzahl der hiermit befassten Mitarbeiter in den Bezirken

Mit dem Ziel des Mieterschutzes hat der Senat zudem die Kündigungsschutzfristverordnung bereits im November 2013 um 10 Jahre bis zum 31. Januar 2024 verlängert. Mieter haben damit bei einer Umwandlung ihrer Wohnung in eine Eigentumswohnung zehnjährigen Kündigungsschutz (ohne Verordnung nur drei Jahre).

Wohnraumförderung

  • Förderung des Neubaus von Mietwohnungen im 1. und 2. Förderweg
    Für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus werden seit 2011 jährlich mehr als 100 Millionen Euro zur Verfügung gestellt. Dadurch konnte gewährleistet werden, dass das Ziel von 2.000 öffentlich geförderten Mietwohnungen mit geringen Anfangsmieten jährlich erreicht wurde.
    Anzahl Wohneinheiten
    (1./2. Förderung)
    Subventionsbarwert
    (ca. in Mio Euro)
    20091.09650,8
    20101.54768,9
    20112.14797,0
    20122.12098,5
    20132.00698,7
    2014mindestens 2000108,0
    2013 wurden mit 98,7 Millionen Euro (sogenannter Subventionsbarwert) genau 2.006 Mietwohnungsneubauten gefördert. Auch für die kommenden Jahre soll diese Zielzahl erreicht werden. Im Jahr 2014 steht allein für die Mietwohnungsneubauförderung ein Fördervolumen von rund 108 Millionen Euro zur Verfügung.
  • Ankauf von Belegungsbindungen für Bestandswohnungen
    2013 wurden 62 Bindungen im Bestand für Haushalte mit besonderen Problemlagen neu angekauft. Für die kommenden Jahre sind - ebenso wie für das Jahr 2013 - Fördermittel für 200 Belegungsankäufe vorhanden (Subventionsbarwert: drei Millionen Euro). Das Programm existiert seit 2010 und wird in Zukunft verstärkt beworben, um es bekannter zu machen.
  • Modernisierungsprogramme mit Mietpreis- und Belegungsbindungen
    2013 wurden von der Investitions- und Förderbank (IFB) 924 umfassende Modernisierungen von Mietwohnungen mit anschließender Mietpreis- und Belegungsbindung gefördert (Subventionsbarwert: 13,6 Millionen Euro). 2012 wurden 550 Wohneinheiten bewilligt.
    Darüber hinaus konnten im Jahr 2013 weitere 806 neue Mietpreisbindungen bei der rein energetischen Modernisierungsförderung von Mietwohnungen gewonnen werden (Subventionsbarwert: rund 3,2 Millionen Euro). 2012 waren es 1.060 Wohneinheiten. Diese optional vom Investor wählbare Förderung wurde in dem Programm 2012 neu eingeführt.
    Im Jahr 2013 wurden insgesamt 3.941 neue Mietpreis- und/oder Belegungsbindungen sowohl im Neubau als auch im Bestand geschaffen (2012 waren es 3.849 neue Bindungen).

Vertrag für Hamburg – Vereinbarung über Wohnungsneubau zwischen dem Senat und den Bezirken

Gemäß Vertrag haben alle sieben Bezirke Wohnungsbauprogramme erstellt, die jährlich aktualisiert werden. Die Programme haben insbesondere das Ziel, zunächst Flächen für den Wohnungsbau zu identifizieren, damit dort auch Wohnungen entstehen können. Im Vertrag wurden Baugenehmigungen für insgesamt 6.300 Wohnungen pro Jahr vereinbart. Beim Mietwohnungsneubau soll ein Anteil von 30 Prozent öffentlich geförderter Wohnungen erreicht werden.

Genehmigungszahlen

Für das Jahr 2012 meldeten die Bezirke insgesamt 8.731 genehmigte Wohneinheiten (2011: 6.811) an die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt. Im Jahr 2013 wurden Baugenehmigungen für insgesamt 10.328 Wohnungen erteilt. Damit wurde die Zielzahl von 6.300 Wohnungen deutlich überschritten. Gleichzeitig wurden mehr als 1.500 Wohneinheiten mehr genehmigt, als im Vorjahr. Im Jahr 2014 wurden bisher Baugenehmigungen für 881 Wohnungen erteilt. Dies sind 179 Genehmigungen mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (Januar 2013: 702).

Genehmigte Wohneinheiten 2011-2014
BezirkZielzahl2011201220132014
(bis Jan.)
Altona9001.0901.8561.56159
Bergedorf60062246962625
Eimsbüttel7008791.2231.313148
Harburg700297744758206
Hamburg-Mitte7508131.0041.417106
Vorbehaltsgebiete
(u.a. HafenCity)
65054381980
Hamburg-Nord9001.8102.0232.786226
Wandsbek1.1001.2461.3741.669111
Summe6.3006.8118.73110.328881

Zielzahl ist gemäß "Vertrag für Hamburg - Wohnungsneubau".
Bei den Genehmigungen handelt es sich um Bezirkszahlen. Die Ermittlung der Genehmigungszahlen der Bezirke unterscheidet sich methodisch von der des Statistikamtes Nord, das die im jeweiligen Jahr eingegangenen Statusmeldungen der Bauherren addiert.

Status der 2011-2013 genehmigten Wohneinheiten

Der Senat hat im "Vertrag für Hamburg - Wohnungsneubau" das Ziel formuliert, die Zahl der neugebauten Wohnungen so zügig wie möglich auf 6.000 Wohnungen pro Jahr zu steigern. Als Grundlage zur Erreichung dieses Ziels wurde die Zahl der Baugenehmigungen seit 2011 kontinuierlich gesteigert.

Um zu überprüfen, in welchem Status sich die von 2011 bis 2013 genehmigten Bauvorhaben befinden, haben die Bezirksämter Anfang 2014 deren Umsetzungsstand manuell ermittelt und in die Kategorien genehmigt, im Bau sowie in Nutzung eingeteilt.  Die Grafik zeigt, in welchem Status sich die in den Jahren 2011 bis 2013 genehmigten Wohneinheiten zum Stichtag 31. Dezember 2013 befanden.

Grafik: Status der 2011 bi2 2013 genehmigten Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2013  

 

  • Der Senat hat sein Ziel, die Zahl der neu zu errichtenden Wohnungen so zügig wie möglich auf 6.000 Wohnungen pro Jahr zu steigern, im Bereich der Baugenehmigungen bereits nach drei Jahren erreicht.
  • Von erteilten Baugenehmigungen wird Gebrauch gemacht. Es findet überwiegend keine "Vorrats-Beantragung" statt. Von den 25.870 Genehmigungen, die zwischen 2011 und 2013 erteilt wurden, wurden bereits 18.211 in Anspruch genommen (70 Prozent): 7.055 aller genehmigten Wohnungen (27 Prozent) befinden sich in Nutzung, 11.156 Wohnungen (43 Prozent) befinden sich im Bau.
  • Innerhalb von drei Jahren wird in der Regel aus einer genehmigten Wohnung eine Wohnung in Nutzung.
  • Vor dem Hintergrund dieses Erfahrungswertes und der Genehmigungszahlen ist davon auszugehen, dass im Jahr 2014 mind. 6.000 Wohnungen in Nutzung genommen werden.
  • Die Genehmigungszahlen werden auch in Zukunft auf einem konstant hohen Niveau gehalten werden.

Zahl der Wohnungsabrisse

Erfahrungsgemäß beträgt die Anzahl der genehmigten Abrisse pro Jahr im Durchschnitt circa fünf bis acht Prozent der Zahl der im gleichen Zeitraum genehmigten Wohneinheiten. So wurden im Jahr 2012 vom Statistikamt Nord 618 Abrisse verzeichnet (unberücksichtigt bleiben dabei Abrisse von Ein-/Zwei-Familienhäusern). Diese Zahl stellte mit Blick auf die Jahre davor einen hohen Wert dar. Die Zahlen für das Jahr 2013 liegen derzeit noch nicht vor.

Bündnis für das Wohnen

Das "Bündnis für das Wohnen" ist eine bundesweit einmalige Vereinbarung zwischen der Stadt Hamburg und den wohnungswirtschaftlichen Verbänden. Die Verbände haben sich verpflichtet, auf ihre Mitglieder einzuwirken, damit diese jährlich mit dem Bau einer festgelegten Anzahl von Wohnungen beginnen.

Mit der SAGA GWG wurde im Rahmen des Bündnisses vereinbart, dass pro Jahr mit dem Bau von 1.000 Wohnungen begonnen werden soll. Im Jahr 2012 begann die SAGA GWG mit dem Bau von 762 Wohnungen. Im Jahr 2013 hat SAGA GWG mit dem Bau von 1004 Wohnungen begonnen. SAGA GWG plant nach derzeitigem Stand im Zeitraum 2013 bis 2015 den Baubeginn von insgesamt knapp 3.000 Wohneinheiten, davon 99 Prozent öffentlich gefördert. Unter dem Vorgängersenat war der Wohnungsbau durch SAGA GWG fast vollkommen zum Erliegen gekommen.

Im Jahr 2012 wurden von den Bündnispartnern 4.033 Baubeginne gemeldet, davon 1.364 im 1. Förderweg. Der Anteil der öffentlichen Förderung liegt somit bei circa 36 Prozent.

Die Neubauaktivitäten (Baubeginne und Fertigstellungen) der Bündnispartner stellt sich zum Stichtag 30. Juni 2013 wie folgt dar.

Baubeginne 2012davon WK/IFB-gefördert im 1. FörderwegFertigstellungenBaubeginne bis 30.6.13
VNW723361 (50%)514462
SAGA GWG762710 (93%)6011
BFW, IVD2.548293 (11%)1.3741.958
Insgesamt4.0331.364 (36%)1.9482.431

Konzeptausschreibungen auf städtischen Grundstücken

Die Vergabe städtischer Grundstücke orientiert sich stärker an der Qualität des planerischen Konzepts (zum Beispiel Anteil geförderter Wohnungsbau) und nicht mehr wie zuvor dem Höchstpreisverfahren (siehe "Neuorganisation des Immobilienmanagements"). Der Senat verfolgt das Ziel, dass bei großen Vorhaben (ab circa 30 Wohneinheiten) mindestens ein Drittel (oder auch Lage bedingt ein höherer Anteil) der Wohnungen geförderte Mietwohnungen sein sollen. Bei kleineren Bauvorhaben können auch ausschließlich geförderte Mietwohnungen vorgesehen werden. In Einzelfällen (Beispiel Entwicklungsgebiet Mitte Altona) werden auch weitergehende Vorgaben gesetzt. Zum Beispiel kann in größeren Entwicklungsgebieten der sogenannten Drittelmix sinnvoll sein. Das bedeutet, je ein Drittel öffentliche geförderte Mietwohnungen, frei finanzierte Mietwohnungen und Eigentumswohnungen. Hiermit wird von vornherein eine gemischte Bewohnerschaft erreicht.

Bebauungsplanverfahren und städtebauliche Verträge auf privaten Flächen

Die Sicherung der geförderten Wohnungsanteile auf privaten Flächen erfolgt über das Bebauungsplanverfahren bzw. über städtebauliche Verträge. Auch hier verfolgt der Senat das unter "Konzeptausschreibungen auf städtischen Grundstücken" beschriebene Ziel.

Neuorganisation des Immobilienmanagements

Die Freie und Hansestadt Hamburg mit ihren öffentlichen Unternehmen ist größter Grundeigentümer in Hamburg und verfügt damit über ein erhebliches Flächenpotenzial zur Unterstützung des Ziels, jährlich 6000 Wohnungen zu bauen. Die Gründung des "Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen" zum 1. Januar 2013 sowie die Etablierung eines zentralen Flächen- und Portfolio-Managements eröffnet hier neue Chancen. Die Grundeigentümerfunktion der Stadt wird durch die Bündelung immobilienwirtschaftlicher Aufgaben und Finanzierungsbedarfe gestärkt und Bürokratie abgebaut. Im Hinblick auf sich ändernde Marktbedingungen, Zielvorgaben und eigene Ziele wird die Stadt flexibler und mit mehr Eigenverantwortung reagieren können, um den gesellschaftlichen Ansprüchen zu verstärktem Wohnungsbau und erschwinglichem Wohnungseigentum, aber auch der Wirtschaftsförderung und weiterer relevanter Bereiche gerecht zu werden. Entwicklungsfähige Flächen sollen schneller erkannt, attraktiv entwickelt und zügig vermarktet werden. Nachdem noch bis 2011 für das Immobilienmanagement die Zielvorgabe galt, jährlich Flächen für den Bau von bis zu 1.200 Wohneinheiten zu veräußern, wurde diese Zielvorgabe bereits für das Jahr 2012 auf 1.700 Wohneinheiten angehoben. Dieses Ziel konnte mit 1.997 Wohneinheiten bereits deutlich übertroffen werden.

Seit 2011 kommt bei Ausschreibungen der Stadt ein neues Konzeptausschreibungsverfahren zur Anwendung. Die Vergabe städtischer Wohnungsbaugrundstücke orientiert sich dabei nunmehr überwiegend an der Qualität des planerischen Konzepts (zum Beispiel Anteil geförderter Wohnungsbau) gegenüber dem zuvor üblichen reinen Höchstpreisverfahren. Vereinfacht gesagt: Es geht beim Verkauf von städtischem Grund nicht länger allein darum, wer am meisten zahlt. Außerdem wurden alle Grundstücke aus dem Verwaltungsvermögen der Fachbehörden und Bezirke, die diese nicht mehr für ihre Aufgaben benötigen, zur anderweitigen Nutzung beziehungsweise Flächenentwicklung an das Immobilienmanagement übertragen.

IBA Hamburg GmbH als städtischer Projektentwickler

Die IBA Hamburg GmbH hat aufgrund ihrer zurückliegenden Tätigkeiten besondere Kenntnisse über die Situation auf den Elbinseln und verfügt über Kompetenz und Erfahrung im Umgang mit Stadtentwicklungsprozessen von hoher Komplexität. Daher wurde die Gesellschaft ab 2014 als städtischer Projektentwickler für die Fortsetzung der mit IBA und igs auf den Elbinseln und im Harburger Binnenhafen in Gang gesetzten Entwicklungen eingesetzt. Zentrale Aufgabe der IBA GmbH ist hier die Weiterentwicklung des Wohnungsbaus. In Neugraben-Fischbek ist die IBA Hamburg GmbH zudem bereits mit der Projektentwicklung für zwei große Wohnungsbaugebiete befasst (Elbmosaik und ehemalige Röttiger-Kaserne).

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