Verordnung Mietpreisbremse

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Im Interesse eines umfassenden Schutzes der Mieterinnen und Mieter bei der Neuanmietung einer Wohnung und zur besseren Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum hat der Senat bereits mit Wirkung ab 1. Juli 2015 eine Mietpreisbegrenzungsverordnung für das gesamte Gebiet Hamburgs und für die Geltungsdauer von fünf Jahren erlassen. Am 03. Juli 2018 hat der Senat erneut flächendeckend für ganz Hamburg eine Mietpreisbremse erlassen. Anlass ist ein aktuelles Urteil des Landgerichts Hamburg, in dem das Gericht die geltende, inhaltsgleiche Mietpreisbremse aus formellen Gründen nicht anwandte. Der Neuerlass schafft Rechtssicherheit und stellt damit den Schutz vor zu hohen Mieten bei Neuvermietungen sicher. Bei Neuabschluss eines Mietvertrags ist die Miethöhe grundsätzlich auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent begrenzt.

Mietpreisbremse

Mietpreisbremse

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Es ergänzt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) um eine Ermächtigungsgrundlage für die Landesregierungen, einen angespannten Wohnungsmarkt voraussetzend, eine Mietpreisbegrenzungsverordnung zu erlassen. Ohne diese Rechtsgrundlage wäre die Einführung einer Mietpreisbremse nicht möglich (vgl. §§ 556d ff. BGB). 

In folgenden Fällen schließt das BGB eine Mietpreisbegrenzung aus:  

  • Bei Mietverträgen für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.
  • Bei der ersten Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.
  • Wenn die Miete, die die Mieterin bzw. die der vorherige Mieter für die Wohnung zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent ist: Hier darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, d.h. die jeweilige Vermieterin bzw. der jeweilige Vermieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, bei einer Neuvermietung die Miete zu senken.

Die zulässige Miete darf unter bestimmten Voraussetzungen außerdem überschritten werden, wenn die Vermieterin bzw. der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. 

Für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Hamburger Mietenspiegel herangezogen werden. 

Aufgrund der Neuregelungen im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetz sind Vermieterinnen und Vermieter seit dem 01.01.2019 verpflichtet, vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Sofern sich die Vermieterinnen und Vermieter auf eine der  anderen genannten Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen wollen, sind sie verpflichtet, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Kommen die Vermieterinnen und Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, können sie nur die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen. Allerdings können sie die Auskunft nachholen und sich nach zwei Jahren nach der Nachholung auf die Ausnahmen berufen.

Während die Mieterinnen und Mieter früher eine qualifizierte Rüge erheben mussten, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, reicht bei Mietverhältnissen, die nach dem 31.12.2018 abgeschlossen wurden, eine einfache Rüge aus, d.h. eine Begründung nicht notwendig. Wenn sich die Vermieterin oder der Vermieter aber auf eine Ausnahme berufen hat, muss die oder der Betroffene sich zumindest aber hierauf beziehen.

Es können nur die nach der Rüge fällig gewordenen Mieten zurückfordert werden. Betroffene Mieterinnen und Mieter können nach Abschluss des Mietvertrags Verstöße gegen die Mietpreisbegrenzung gegenüber dem Vermieter rügen und Rechtschutz vor den Zivilgerichten suchen. 

Ansprechpartner finden Sie unter: http://www.hamburg.de/mieterberatung/

Bei dem nachfolgenden Dokument handelt es sich um den Gesetzestext. Der dortigen Anlage ist die   Begründung zu entnehmen, mit der der Senat die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 03. Juli 2018  beschlossen hat.

Wenn Sie weitere Informationen wünschen oder die Senatsdrucksache als solche benötigen, dann wenden Sie sich bitte an die zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen unter mietenspiegel@bsw.hamburg.de oder (040) 428 40-2330.


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