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Verordnung Mietpreisbremse

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Im Interesse eines umfassenden Schutzes der Mieterinnen und Mieter bei der Neuanmietung einer Wohnung und zur besseren Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum erließ der Senat mit Wirkung ab 1. Juli 2015 erstmalig eine Mietpreisbegrenzungsverordnung (sog. Mietpreisbremse) für das gesamte Gebiet Hamburgs und für die Geltungsdauer von fünf Jahren. Durch diese wurde die Miethöhe bei Neuabschluss von Mietverträgen grundsätzlich auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent begrenzt.Am 3. Juli 2018 erfolgte ein Neuerlass aufgrund eines Urteils des Landgerichts Hamburg, in dem das Gericht die geltende, inhaltsgleiche Mietpreisbremse aus formellen Gründen nicht anwandte. Damit sorgte der Senat für Rechtssicherheit.Da die bestehende Verordnung zum 30. Juni 2020 ausgelaufen ist, hat der Senat mit Wirkung ab 1. Juli 2020 erneut eine Mietpreisbegrenzungsverordnung beschlossen. Damit gilt die Mietpreisbremse für weitere fünf Jahre für das gesamte Hamburger Gebiet.

Mietpreisbremse

Mietpreisbremse

Das Mietrechtsnovellierungsgesetz ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Es ergänzt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) um eine Ermächtigungsgrundlage für die Landesregierungen, bei Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes eine Mietpreisbegrenzungsverordnung zu erlassen. Ohne diese Rechtsgrundlage wäre die Einführung einer Mietpreisbremse in Hamburg nicht möglich (vgl. §§ 556d ff. BGB). 

Grundsätzlich gilt in Gebieten mit entsprechenden Verordnungen, dass bei Neuabschluss eines Mietvertrags die Miethöhe auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent begrenzt ist. In folgenden Fällen schließt das BGB jedoch eine Mietpreisbegrenzung aus:  

  • Bei Mietverträgen für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird.      

  • Bei der ersten Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung. Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint.

  • Wenn die Miete, die die vorherige Mieterin bzw. die der vorherige Mieter für die Wohnung zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent ist, darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. D.h. die jeweilige Vermieterin bzw. der jeweilige Vermieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, bei einer Neuvermietung die Miete zu senken. Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, bleiben bei der Ermittlung der Vormiete jedoch unberücksichtigt.

Die zulässige Miete darf unter bestimmten Voraussetzungen außerdem überschritten werden, wenn die Vermieterin bzw. der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. 

Für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Hamburger Mietenspiegel herangezogen werden. 

Aufgrund der Neuregelungen im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetz sind Vermieterinnen und Vermieter seit dem 1. Janauar 2019 verpflichtet, vor Abschluss eines neuen Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Sofern sich die Vermieterinnen und Vermieter auf eine der  anderen genannten Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen wollen, sind sie verpflichtet, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Kommen die Vermieterinnen und Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, können sie nur die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen. Allerdings können sie die Auskunft nachholen und sich nach zwei Jahren nach der Nachholung auf die Ausnahmen berufen.

Bei Mietverhältnissen, die vor dem 1. April 2020 geschlossen wurden können nur die nach der Rüge fällig gewordenen Mieten zurückfordert werden. Betroffene Mieterinnen und Mieter können nach Abschluss des Mietvertrags Verstöße gegen die Mietpreisbegrenzung gegenüber dem Vermieter rügen und Rechtschutz vor den Zivilgerichten suchen. Seit 1. April 2020 gilt für neue Mietverhältnisse: Rügen Mieterinnen und Mieter einen Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, können sie die gesamte seit Vertragsbeginn fällig gewordene, zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Rügen sie erst später, oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, besteht nur ein Rückzahlungsanspruch auf die seit der Rüge zu viel gezahlte Miete.

Ansprechpartner finden Sie unter: http://www.hamburg.de/mieterberatung/

Den Text der geltenden Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung finden Sie unter Downloads.

Wenn Sie weitere Informationen wünschen, dann wenden Sie sich bitte an die zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen unter mietenspiegel@bsw.hamburg.de oder (040) 428 40-2330.


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