Vorsicht Falle! Kündigungsverzicht im Mietvertrag

Achtung! Auch wer einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, kann nicht immer mit der regulären Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen und ausziehen. Die Vertragspartner können nämlich vereinbaren, dass für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren die Kündigung ausgeschlossen wird.

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Mietrecht

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Grundsätzlich drei Monate für Mieter

Die seit dem 1. Juni 2005 gültige, kurze Kündigungsfrist erlaubt Ihnen als Mieter, Ihren Mietvertrag, unabhängig davon, wie lange Sie in der Wohnung gewohnt haben, mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Für Menschen, die ihre Wohnung aufgrund von Job oder anderen Lebensumständen kurzfristig aufgeben müssen, ist diese Regelung eine große Erleichterung. 

Ganz anders sieht die Situation für Vermieter aus. Sie müssen gemäß BGB §573c für eine ordentliche Kündigung je nach Dauer des Mietverhältnisses eine Frist von drei, sechs oder neun Monaten einhalten. Um ihre Mieter dauerhaft zu binden, nutzen viele Vermieter den Kündigungsverzicht. Er ist rechtlich erlaubt, aber nicht ganz unproblematisch. 

Keine grundsätzliche Missachtung des Mietrechts

Konkret sieht ein Kündigungsverzicht so aus: Mieter und Vermieter vereinbaren, dass der Mieter beispielweise in den ersten zwei Jahren des Mietverhältnisses auf sein Kündigungsrecht verzichtet. „Ein solcher Kündigungsverzicht kann bereits in Formmietverträgen verankert sein, wird jedoch meist in einem handschriftlichen Dokument separat formuliert“, erklärt der Mietrechtsexperte und Rechtsanwalt Antonio Durán Munoz (Lübeck). 

Der Kündigungsverzicht ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes keine grundsätzliche Missachtung des gültigen Mietrechts, weil, so die Richter, „lediglich freiwillig auf das Kündigungsrecht verzichtet wird“ (AZ: VIII ZR 81/03). Dieser Verzicht ist nach Urteilen des BGH auch mit einem entsprechend formulierten Vordruck im Mietvertrag rechtens (AZ: VIII ZR 294/03 und AZ VIII ZR 379/03). Eine Ausnahme stellen Mietverträge für Studentenwohnungen dar. Hier ist eine Kündigungsverzichtsklausel im Mietbetrag unwirksam, und zwar auch dann, wenn sie beiderseitig abgeschlossen wurde. 

Die Entscheidungen des BGH sehen allerdings eine zeitliche Begrenzung des Kündigungsverzichts auf maximal vier Jahre vor. Ein im Mietvertrag vereinbarter Verzicht, der über diese Frist hinausgeht, stellt nach Ansicht des BGH eine „unangemessene Benachteiligung des Mieters“ (AZ: VIII ZR 27/04) dar.

Kündigen trotz Kündigungsverzicht 

Falls Sie umziehen möchten, obwohl Sie mit Ihrem Vermieter einen Kündigungsverzicht vereinbart haben, ist dies durchaus möglich. „Eine Vertragsauflösung sollte grundsätzlich jederzeit möglich sein“, sagt Antonio Durán Munoz, „wer die entsprechende Vereinbarung zum Kündigungsverzicht im Vertrag stehen hat und dennoch kurzfristig aus dem Mietverhältnis herauskommen will, sollte einen geeigneten Nachmieter vorschlagen.“ Juristisch gesehen können Sie als Mieter dann auf ein „dringend berechtigtes Interesse“ bestehen, beispielsweise wenn Sie berufsbedingt in eine andere Stadt wechseln oder Nachwuchs erwarten und eine größere Wohnung benötigen.

Tipp: Besprechen Sie sich im Einzelfall immer vorab mit Ihrem Vermieter, einem Rechtsanwalt oder lassen Sie sich in einem Mieterverein beraten. So können Sie unnötige Missverständnisse schon im Vorfeld vermeiden.  

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