Bezirk Hamburg-Mitte

Südliche Neustadt Die Soziale Erhaltungsverordnung Südliche Neustadt

Das Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung Südliche Neustadt liegt im Südwesten des inneren Stadtkerns zwischen Wallanlagen, Herrengrabenfleet und Elbe.

Die Soziale Erhaltungsverordnung Südliche Neustadt

Es umfasst das sogenannte Portugiesenviertel und das Wohnquartier östlich der St. Michaelis-Kirche (Michel). Das Gebiet ist insbesondere aufgrund seiner zentralen, innerstädtischen Lage ein begehrter Wohnstandort, der auch aufgrund von verschiedenen Projektentwicklungen in den letzten Jahren zunehmend in den Fokus von Investoren und Projektentwicklern gerückt ist.

Die Soziale Erhaltungsverordnung Südliche Neustadt hat sich dabei seit Inkrafttreten im Jahr 1995 zusammen mit der 1998 erlassenen Umwandlungsverordnung als wirksames Instrument erwiesen, um ungewollte Aufwertungsprozesse zu kontrollieren und die ansässige Wohnbevölkerung des Gebietes vor Verdrängung zu schützen. Als Instrument des besonderen Städtebaurechts hat die Soziale Erhaltungsverordnung jedoch nicht den Schutz einzelner Mieterinnen und Mieter zum Ziel. Auch eine Festlegung einer allgemeinen Mietobergrenze ist nicht möglich. Vielmehr sollen Veränderungen im Wohnungsangebot begrenzt werden, um die strukturelle Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten.

Die Soziale Erhaltungsverordnung Südliche Neustadt hat zunächst keine direkten Auswirkungen für die Eigentümer und Mieterinnen und Mieter, sondern führt für bestimmte bauliche und eigentumsrechtliche Maßnahmen zunächst einen zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt ein. Erst wenn Eigentümer ein nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 4 Baugesetzbuch genehmigungspflichtiges Vorhaben beabsichtigen, prüft das zuständige Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung, ob das konkrete Vorhaben so wie beantragt genehmigt werden kann oder sich nachteilig auf die Zusammensetzung der Bevölkerung auswirkt und zu modifizieren oder abzulehnen ist.

Für folgende Vorhaben ist eine Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung erforderlich:

1. Abbrüche, bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen
Im Geltungsbereich der Verordnung bedürfen Abbrüche, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen der Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung. Dies gilt auch für Maßnahmen, die nach der Hamburgischen Bauordnung keiner Genehmigung bedürfen. Die Regelungen beschränken sich dabei auf Maßnahmen an bestehenden Wohnungen und Wohngebäuden, wobei unerheblich ist, ob diese zum Zeitpunkt der Antragstellung leer stehen oder bewohnt sind. Für Neubauten und zuvor ausschließlich gewerblich genutzte Grundstücke gilt die Soziale Erhaltungsverordnung nicht.

Der Wegfall von Wohnraum durch Abbruch oder Umnutzung stellt die weitreichendste Maßnahme im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung dar und wird nur genehmigt, wenn im Einzelfall nachweislich ein Rechtsanspruch wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes besteht oder aus sonstigen Gründen keine nachteiligen Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten sind (z.B. durch die Herstellung von günstigem Ersatzwohnraum in gleicher Anzahl, Größe und Struktur).

Bauliche Änderungen, die der Instandsetzung resp. der Anpassung an dem im Gebiet üblichen Standard oder an die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dienen, werden grundsätzlich genehmigt. Änderungen von Wohnungsgrößen, Grundrissänderungen und sogenannte Luxusmodernisierungen hingegen führen in der Regel zu einer städtebaulich unerwünschten Veränderung der Angebotsstruktur und tragen wesentlich zu einer Aufwertung und somit zu einer erhöhten Nachfrage insbesondere einkommensstärkerer Bevölkerungsgruppen bei. Bei diesen Vorhaben prüft das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls und der gesetzlichen Bestimmungen des § 172 Abs. 4 Baugesetzbuch, ob und ggf. unter welchen Bedingungen oder Änderungen eine Genehmigung erteilt werden kann.

Ist für eine geplante Maßnahme nach der Hamburgischen Bauordnung ein Bauantrag beim zuständigen Fachamt Bauprüfung zu stellen, so wird über die Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren nach § 61 oder § 62 Hamburgische Bauordnung entschieden. Der gegebenenfalls zu erteilende Bescheid schließt dann die erforderliche Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung mit ein. Im Falle bauantragsfreier Maßnahmen ist die Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung direkt beim Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung zu beantragen und wird dort geprüft und beschieden.

Die Durchführung von Maßnahmen ohne erforderliche Genehmigung kann im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung Südliche Neustadt mit einem Bußgeld belegt und der Rückbau in den ursprünglichen Zustand angeordnet werden.

2. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
In der Freien und Hansestadt Hamburg tritt mit der Sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet gleichzeitig die Umwandlungsverordnung in Kraft, durch die die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz für bestehende Wohngebäude einer Genehmigung des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung bedarf. Ohne die erforderliche Genehmigung darf ein Gebäude nicht aufgeteilt (umgewandelt) werden. Auch hier sind Neubauten und zuvor nicht zu Wohnzwecken genutzte Gebäude von der Regelung ausgenommen.

Die Genehmigung wird grundsätzlich nur erteilt, wenn im Einzelfall nachweislich ein Rechtsanspruch besteht. Sie ist gem. § 172 Abs. 4 Baugesetzbuch in folgenden Fällen zu erteilen:

  • Ein Absehen von der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist wirtschaftlich nicht zumutbar.
  • Das Grundstück gehört zu einem Nachlass und soll zugunsten von Erben aufteilt werden.
  • Wohnungs- oder Teileigentum soll zur Eigennutzung an Familienangehörige veräußert werden.
  • Es bestehen Ansprüche Dritter aus der Zeit vor Inkrafttreten der Verordnung (Vormerkung im Grundbuch)
  • Der Eigentümer verpflichtet sich, für einen Zeitraum von sieben Jahren die Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.

Wenn eine Genehmigung nicht erforderlich ist oder als erteilt gilt, stellt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung ein Negativattest aus.

3. Allgemeines Vorkaufsrecht
Nach § 24 Abs. 1 Satz 4 BauGB hat die Stadt Hamburg in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung ein Allgemeines Vorkaufsrecht für Grundstückskaufverträge. Dieses kann zur Anwendung kommen, wenn aufgrund von Tatsachen angenommen werden kann, dass durch einen Verkaufsfall die Ziele der Verordnung beeinträchtigt werden und das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung rechtfertigt.

Das erforderliche Prüfverfahren führt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung durch.
Nach § 27 BauGB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich vertraglich zu einem den Zielen der Sozialen Erhaltungsverordnung konformen Verhalten verpflichtet.

Geltungsdauer der Sozialen Erhaltungsverordnung und Umwandlungsverordnung
Die Soziale Erhaltungsverordnung Südliche Neustadt gilt unbefristet. Die Umwandlungsverordnung hat eine Geltungsdauer von fünf Jahren, diese kann bei Nachweis der Wirksamkeit jedoch verlängert werden. Die Wirksamkeit der Sozialen Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Umwandlungsverordnung wird entsprechend regelmäßig alle fünf Jahre evaluiert. In diesem Zusammenhang wird auch durch eine Aktualisierung der zugrundeliegenden Daten geprüft, ob die rechtlichen Voraussetzungen für den Erlass der Verordnung im Gebiet noch gegeben sind.

Beratung und Auskunft

Beachten Sie bitte, dass die vorstehenden Informationen nur einen allgemeinen Überblick über die erhaltungsrechtlichen Belange geben können.

Beratung zu geplanten Maßnahmen erhalten Sie nach vorheriger Terminabsprache beim

Bezirksamt Hamburg-Mitte
Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Enno Redeker
Klosterwall 8 | 20095 Hamburg
Telefon: 040 42854-3383
E-Mail enno.redeker@hamburg-mitte.hamburg.de

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