Bezirk Hamburg-Mitte

Nördliche Neustadt Die Soziale Erhaltungsverordnung Nördliche Neustadt

Zwischen der Hamburger City und den Wallanlagen liegt die nördliche Neustadt – ein begehrter innerstädtischer Wohnstandort für gut 6.000 Menschen. Der Großneumarkt, vielfältige Gastronomie und kleinteilige Ladengeschäfte prägen das Quartier. Dank vieler Wohnungen im Eigentum von Genossenschaften, Stiftungen und der städtischen SAGA Unternehmensgruppe ist preiswertes Wohnen möglich.

Die Soziale Erhaltungsverordnung Nördliche Neustadt

Dennoch macht sich auch in diesem Gebiet der angespannte Wohnungsmarkt in Hamburg und ein wachsendes Interesse von Wohnungssuchenden und Investoren bemerkbar. Viele öffentlich geförderte Wohnungen werden in den kommenden Jahren aus der Bindung laufen. Die Soziale Erhaltungsverordnung Nördliche Neustadt soll dazu beitragen, die gewachsenen Nachbarschaften zu erhalten und bauliche Aufwertung sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu begrenzen. In der Südlichen Neustadt erweist sich die Soziale Erhaltungsverordnung bereits seit 1995 als wirksames Instrument.

Die Soziale Erhaltungsverordnung Nördliche Neustadt ist am 10.03.2018 in Kraft getreten. Sie umfasst das Wohngebiet rund um den Großneumarkt. In Verbindung mit der Umwandlungsverordnung soll die ansässige Wohnbevölkerung des Gebietes vor Verdrängung geschützt und das angestammte Milieu erhalten werden. Als Instrument des besonderen Städtebaurechts hat die Soziale Erhaltungsverordnung nicht den Schutz einzelner Mieterinnen und Mieter zum Ziel. Auch eine Festlegung einer allgemeinen Mietobergrenze ist nicht möglich. Vielmehr sollen Veränderungen im Wohnungsangebot begrenzt werden, um die strukturelle Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten.

Die Soziale Erhaltungsverordnung Nördliche Neustadt hat zunächst keine direkten Auswirkungen für die Eigentümer und Mieterinnen und Mieter, sondern führt für bestimmte bauliche und eigentumsrechtliche Maßnahmen zunächst einen zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt ein. Erst wenn Eigentümer ein nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 4 Baugesetzbuch genehmigungspflichtiges Vorhaben beabsichtigen, prüft das zuständige Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung, ob das konkrete Vorhaben so wie beantragt genehmigt werden kann oder sich nachteilig auf die Zusammensetzung der Bevölkerung auswirkt und zu modifizieren oder abzulehnen ist.

Für folgende Vorhaben ist eine Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung erforderlich:


1. Abbrüche, bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen

Im Geltungsbereich der Verordnung bedürfen Abbrüche, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen der Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung. Dies gilt auch für Maßnahmen, die nach der Hamburgischen Bauordnung keiner Genehmigung bedürfen. Die Regelungen beschränken sich dabei auf Maßnahmen an bestehenden Wohnungen und Wohngebäuden, wobei unerheblich ist, ob diese zum Zeitpunkt der Antragstellung leer stehen oder bewohnt sind. Für Neubauten und zuvor ausschließlich gewerblich genutzte Grundstücke gilt die Soziale Erhaltungsverordnung nicht.

Der Wegfall von Wohnraum durch Abbruch oder Umnutzung stellt die weitreichendste Maßnahme im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung dar und wird nur genehmigt, wenn im Einzelfall nachweislich ein Rechtsanspruch wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der Erhaltung des Gebäudes besteht oder aus sonstigen Gründen keine nachteiligen

Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten sind (z.B. durch die Herstellung von günstigem Ersatzwohnraum in gleicher Anzahl, Größe und Struktur).

Bauliche Änderungen, die der Instandsetzung resp. der Anpassung an dem im Gebiet üblichen Standard oder an die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dienen, werden grundsätzlich genehmigt. Änderungen von Wohnungsgrößen, Grundrissänderungen und sogenannte Luxusmodernisierungen hingegen führen in der Regel zu einer städtebaulich unerwünschten Veränderung der Angebotsstruktur und tragen wesentlich zu einer Aufwertung und somit zu einer erhöhten Nachfrage insbesondere einkommensstärkerer Bevölkerungsgruppen bei. Bei diesen Vorhaben prüft das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls und der gesetzlichen Bestimmungen des § 172 Abs. 4 Baugesetzbuch, ob und ggf. unter welchen Bedingungen oder Änderungen eine Genehmigung erteilt werden kann.

Ist für eine geplante Maßnahme nach der Hamburgischen Bauordnung ein Bauantrag beim zuständigen Fachamt Bauprüfung zu stellen, so wird über die Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren nach § 61 oder § 62 Hamburgische Bauordnung entschieden. Der gegebenenfalls zu erteilende Bescheid schließt dann die erforderliche Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung mit ein. Im Falle bauantragsfreier Maßnahmen ist die Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung direkt beim Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung zu beantragen und wird dort geprüft und beschieden.
Die Durchführung von Maßnahmen ohne erforderliche Genehmigung kann im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung Nördliche Neustadt mit einem Bußgeld belegt und der Rückbau in den ursprünglichen Zustand angeordnet werden.

  • Ein Absehen von der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist  wirtschaftlich nicht zumutbar.
  • Das Grundstück gehört zu einem Nachlass und soll zugunsten von Erben aufteilt werden.
  • Wohnungs- oder Teileigentum soll zur Eigennutzung an Familienangehörige veräußert werden.
  • Es bestehen Ansprüche Dritter aus der Zeit vor Inkrafttreten der Verordnung (Vormerkung im Grundbuch)
  • Der Eigentümer verpflichtet sich, für einen Zeitraum von sieben Jahren die Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.

Wenn eine Genehmigung nicht erforderlich ist oder als erteilt gilt, stellt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung ein Negativattest aus.


3. Allgemeines Vorkaufsrecht
Nach § 24 Abs. 1 Satz 4 BauGB hat die Stadt Hamburg in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung ein Allgemeines Vorkaufsrecht für Grundstückskaufverträge. Dieses kann zur Anwendung kommen, wenn aufgrund von Tatsachen angenommen werden kann, dass durch einen Verkaufsfall die Ziele der Verordnung beeinträchtigt werden und das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung rechtfertigt.

Das erforderliche Prüfverfahren führt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung durch.
Nach § 27 BauGB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich vertraglich zu einem den Zielen der Sozialen Erhaltungsverordnung konformen Verhalten verpflichtet.

 

Geltungsdauer der Sozialen Erhaltungsverordnung und Umwandlungsverordnung

Die Soziale Erhaltungsverordnung Nördliche Neustadt gilt unbefristet. Die Umwandlungsverordnung hat eine Geltungsdauer von fünf Jahren, diese kann bei Nachweis der Wirksamkeit jedoch verlängert werden. Die Wirksamkeit der Sozialen Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Umwandlungsverordnung wird entsprechend regelmäßig alle fünf Jahre evaluiert. In diesem Zusammenhang wird auch durch eine Aktualisierung der zugrundeliegenden Daten geprüft, ob die rechtlichen Voraussetzungen für den Erlass der Verordnung im Gebiet noch gegeben sind.

 

Beratung und Auskunft

Beachten Sie bitte, dass die vorstehenden Informationen nur einen allgemeinen Überblick über die erhaltungsrechtlichen Belange geben können.

Beratung zu geplanten Maßnahmen erhalten Sie nach vorheriger Terminabsprache beim

Bezirksamt Hamburg-Mitte
Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Enno Redeker
Klosterwall 8 | 20095 Hamburg
Telefon: 040 42854-3383
E-Mail enno.redeker@hamburg-mitte.hamburg.de

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