Alles über die für die Immobilienwertermittlung erforderlichen Daten für Sachverständige
Im Baugesetzbuch (BauGB) sind eine Reihe von Daten genannt, die zur Verkehrswertermittlung von Immobilien erforderlich sind und von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte bereitgestellt werden. Dazu gehören insbesondere
Karte, Auskunft, Datensätze rund um den Bodenwert
Der Bodenrichtwert ist der Bodenwert eines fiktiven, für seine Umgebung idealtypischen Grundstücks. Es wird jährlich vom Gutachterausschuss ermittelt und in BORIS.HH, der interaktiven Bodenrichtwertkarte von Hamburg veröffentlicht. Nähere Angaben zu den verfügbaren Nutzungsarten und Stichtagen finden Sie weiter unten oder in der Anwendungen selbst.
Der nach Kundenangaben auf die spezifischen Grundstückseigenschaften umgerechnete Bodenrichtwert kann telefonisch, schriftlich oder im Internet durch eine Auskunft über Daten der Immobilienwertermittlung erfragt werden. Schriftliche und Internet-Auskünfte enthalten auch einen Kartenausschnitt.
BORIS.HH ist leicht zu bedienen:
Für die aktuellen Bauland-Bodenrichtwerte gibt es darüber hinaus spezielle Übersichtskarten im Portal Geo-Online, in denen die normierten (d.h. auf WGFZ 1,0 bzw. 1000 m² Grundstücksgröße umgerechneten) Bodenrichtwerte für die verschiedenen Nutzungsarten dargestellt sind: Wählen Sie im Themenbaum von Geo-Online die "Fachdaten" der "Behörde" "Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung" und dort die Rubrik "Übersichtskarte über normierte Bodenrichtwerte von Hamburg". Hierunter finden Sie dann die Ebenen für Bürohäuser, Einfamilienhäuser, Läden, Mehrfamilienhäuser sowie Produktion und Logistik.
Für die aktuellen und historischen land- und forstwirtschaftlichen Bodenrichtwerte gibt es auch Übersichtskarten als PDF, die in diesem Archiv zusammengestellt sind.
Für spezielle Datenbereitstellungen siehe unsere Rubrik Immobilienwertdaten Extra
Bodenrichtwerte stehen zu folgenden Stichtagen zur Verfügung:
Bodenrichtwerte stehen für folgende Nutzungsarten zur Verfügung:
EFH Ein-/Zweifamilienhäuser
MFH Mehrfamilienhäuser
GH Geschäftshäuser (ab 2010 nur Erdgeschoss-Anteil)
EKZ Einkaufszentren (bis 2008)
LAD Läden (eingeschossig)
BH Bürohäuser (siehe auch BGH und WGH mit Büro-Anteilen)
PL Produktion und Logistik
BGH Büro- und Geschäftshäuser (bis 2008)
WGH Wohn- und Geschäftshäuser, teilweise mit Büroanteil (bis 2008)
A Acker (ab 1996)
GR Grünland (ab 1996)
EGA Erwerbsgartenanbaufläche (ab 1996)
GEM Feingemüseland (1996-2008)
F Forstwirtschaftliche Fläche oder Wald (ab 1996)
LW Begünstigtes Agrarland, 1996-2008)
Anwendung
IDA.HH – Die Immobilienwertdatenauskunft von Hamburg
BORIS.HH – Interaktive Bodenrichtwerte
Fachliche Erläuterungen und Bedienungsanleitung für BORIS.HH
Vergleichsfaktoren und die für das Ertrags- und Sachwertverfahren erforderlichen Daten
Im Baugesetzbuch (BauGB) sind eine Reihe von Daten genannt, die zur Verkehrswertermittlung von Immobilien erforderlich sind und von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte bereitgestellt werden. Dazu gehören insbesondere
IDA.HH - die ImmobilienwertDatenAuskunft Hamburg - stellt im Internet die wesentlichen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg ermittelten für die Wertermittlung erforderlichen Daten bereit.
In den Immobilienmarktberichten finden Sie auch die Liegenschaftszinssätze für Erbbaugrundstücke (Erbbauzinssätze).
Auskunft aus der Kaufpreissammlung mit einzelnen Datensätzen
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden bei berechtigtem Interesse erteilt. Ein berechtigtes Interesse ist z.B. die Verwendung als Vergleichspreise im Rahmen einer Verkehrswertermittlung.
Die Auskunft aus der Kaufpreissammlung umfasst einzelne georeferenzierte Datensätze als Excel-Tabelle. Die in der Auskunft mitgeteilten Daten dürfen nur für den Zweck verwendet werden, für den die Auskunft erteilt wurde. Sie dürfen Dritten nur in einer Form zugänglich gemacht werden, die keine unmittelbare Zuordnung zum betroffenen Grundstück erlaubt.
Für eine Auskunft stehen grundsätzlich zwei Wege zur Verfügung. Eine manuelle Auskunft kann formlos schriftlich oder per E-Mail beantragt werden. Als zertifizierter Sachverständiger mit regelmäßig wiederkehrendem Auskunftsbedarf bietet sich der Online-Service Automatisierte Auskunft aus der Kaufpreissammlung an (s. Anleitung im Downloadbereich).
Die Gebühr für eine manuelle Auskunft beträgt 460 € für bis zu 30 Kauffälle und 4,60 € für jeden weiteren Kauffall. Eine automatisierte Auskunft kostet 115 € für bis zu 50 Kauffälle. Die Gebühr wird für jede Selektion gesondert berechnet.
Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte, vermietete Eigenheime u.a.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg hat auch Marktanpassungsfaktoren für besondere Markt-Objekt-Konstellationen ermittelt.
Sachwertfaktoren für zurückliegende Zeitpunkte sind in Immobilienmarktberichten und IDA.HH enthalten.
Erbbaufaktoren werden in IDA.HH bei der Ermittlung von Vergleichsfaktoren und Vorläufigen Vergleichswerten von Erbbaurechten berücksichtigt, jedoch nicht explizit ausgegeben. Explizit sind sie in den Immobilienmarktberichten dargestellt.
Dasselbe gilt für Marktanpassungsfaktoren von vermieteten Eigentumswohnungen.
Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte, vermietete Eigenheime u.a.
Umrechnungskoeffizienten spielen vor allem bei unbebauten Grundstücken eine Rolle, um Bodenwerte auf eine andere Wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ), Grundstücksgröße, Anbauart (freistehend, Reihenhaus usw.) oder Stellung zur Straße (Pfeifenstiel, Ecklage) umzurechnen.
Bei bebauten Objekten gibt es Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit von der Wohnfläche, der Geschosslage von Eigentumswohnungen oder bestimmten Ausstattungsmerkmalen.
Diese Umrechnungskoeffizienten werden in IDA.HH bei der Ermittlung von Vergleichsfaktoren und Vorläufigen Vergleichswerten berücksichtigt, jedoch nicht explizit ausgegeben. Explizit sind sie in den Immobilienmarktberichten und den Bodenrichtwert-Erläuterungen dargestellt.