Hamburg hat einen angespannten Wohnungsmarkt und ein sehr geringes Angebot an freien Wohnungen. Viele Menschen leben in zu großen oder zu kleinen Wohnungen, weil sie keine geeignetere Wohnung finden können. Gleichzeitig nimmt die kurzfristige, häufig möblierte Vermietung von Wohnungen deutlich zu: Online-Plattformen zur Vermittlung privater Unterkünfte zu touristischen Zwecken und darüber hinaus sind in den vergangenen Jahren rasant gewachsen. Die kurzfristige Vermietung von Wohnraum an wechselnde Gäste hat sich trotz der bestehenden Regelungen zunehmend zu einem wirtschaftlich attraktiven Geschäftsmodell entwickelt, das insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten zu Verdrängung der dauerhaften Wohnnutzung führt und das Angebot zusätzlich verknappt. Der Stadt Hamburg ist es daher ein zentrales Anliegen, Wohnraum wieder verstärkt für dauerhaftes Wohnen verfügbar zu machen und damit die Balance zwischen neuen Vermietungsformen und der Sicherstellung von ausreichend Wohnraum für die Bevölkerung zu gewährleisten.
Karen Pein, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: „Wohnraum ist in Hamburg ein knappes Gut und soll in erster Linie der dauerhaften Wohnnutzung dienen. Mit der Änderung des Wohnraumschutzgesetzes soll genau das erreicht werden: Wohnraum, der zur Erzielung höherer Einnahmen bislang über acht Wochen hinaus nur kurzzeitig vermietet wird, soll wieder dem dauerhaften Wohnen zugeführt werden. Es spricht gar nichts dagegen, auch einzelne Zimmer zu vermieten – dann aber bitte langfristig und unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete.“
Mit der neuen Verordnung (EU) 2024/1028 werden Online-Plattformen erstmals europaweit verpflichtet, umfassende Daten zu vermittelten Übernachtungen an die zuständigen Behörden zu übermitteln. Damit wird es zukünftig einfacher sein, Vermietungstätigkeiten, die über die erlaubten acht Wochen pro Jahr hinausgehen, zu erkennen. Zudem wird Hamburg das bestehende Registrierungsverfahren zur Vergabe der Wohnraumschutznummer weiterentwickeln und die Transparenz im Markt erhöhen. Für Gastgeberinnen und Gastgeber entfällt dadurch die Pflicht, Daten selbst zu melden. Die bisherige Registrierungspflicht und die Pflicht zur Angabe der dabei erhaltenen Wohnraumschutznummer bleiben jedoch bestehen.
Darüber hinaus wird eine bisherige Ausnahmeregelung angepasst, um die Steuerungswirkung der Regelungen zu verbessern. Auch weiterhin sind Kurzzeitvermietungen bis zu acht Wochen pro Jahr erlaubt. Bisher war es jedoch möglich, bis zu 50 Prozent der eigenen Wohnfläche zeitlich unbegrenzt kurzfristig zu vermieten. Künftig gilt die Acht-Wochen-Regel unabhängig von der Wohnfläche, also auch für einzelne Zimmer. Unbenommen und sogar erwünscht ist hingegen die langfristige und unbefristete Vermietung. Dies ist genehmigungsfrei in der Regel ab sechs Monaten möglich, kann aber unter bestimmten Umständen auch schon ab drei Monaten gegeben sein, wenn beispielsweise Gaststudierende oder Berufstätige vorübergehend ihren Lebensmittelpunkt nach Hamburg verlagern.
Das Ziel ist es, Wohnraum verstärkt dem langfristigen Mietmarkt zuzuführen und damit die Versorgung der Hamburger Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum nachhaltig zu sichern. Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten ist es entscheidend, vorhandenen Wohnraum möglichst vollständig für die langfristige Nutzung verfügbar zu halten. Wenn Wohnungen verstärkt für kurzfristige, oftmals hochpreisige Vermietungen genutzt werden, verringert sich das Angebot für dauerhafte Mietverhältnisse. Die neuen Regelungen leisten somit einen wichtigen Beitrag, das Angebot zu stabilisieren und die Entwicklung der Mietpreise zu dämpfen.
Die Änderungen zum Wohnraumschutzgesetz treten gestaffelt in Kraft: Das angepasste Hamburgische Wohnraumschutzgesetz gilt ab dem 20. Mai 2026. Nur die Aufhebung der 50-Prozent-Ausnahme bei Kurzzeitvermietungen erfolgt mit einer Übergangsregelung zum 1. Januar 2027. Damit bleibt ausreichend Zeit, sich auf die neuen Vorgaben einzustellen.
Auch bei dem Thema der Untervermietungen, die nach §§ 540 BGB nur mit Zustimmung der Vermieterinnen- und Vermieterseite möglich ist, gibt es Neuerungen. In seinem Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) stellt der Bundesgerichtshof klar, dass Untervermietung dem Erhalt bestehender Mietverhältnisse dienen soll und nicht der Gewinnerzielung. Diese Grundsätze werden mit den neuen Regelungen konsequent auf weitere Nutzungsformen übertragen.
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