Kostenverteilung in WEGs

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Kostenaufteilung

Bei der Verteilung der Kosten einer energetischen Sanierungsmaßnahme stehen Mitglieder einer WEG vor einer besonderen Herausforderung, da beispielsweise die Heizungsanlage ebenso wie das Gebäude in der Regel zum Gemeinschaftseigentum gehört. Doch wer übernimmt nun die Kosten des Heizungstauschs oder einer Dämmmaßnahme? Die Verteilung der Kosten einer baulichen Maßnahme ist in § 21 WEG geregelt - hier im Folgenden einfach erklärt.

Maßnahme im Interesse einzelner Mitglieder

Handelt es sich um eine Maßnahme, die im Interesse eines einzelnen WEG-Mitglieds liegt und diesem Mitglied gestattet oder auf dessen Verlangen durchgeführt wurde (also in den Fällen von § 20 Abs. 1 Alt. 2 oder Abs. 2 WEG wie oben erklärt), sind die Kosten von diesem WEG-Mitglied zu tragen (§ 21 Abs. 1 WEG).

Maßnahme im Gesamtinteresse der WEG

Bei einer Maßnahme, die im Gesamtinteresse der WEG liegt, sind die Kosten von allen Eigentümerinnen und Eigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, wenn entweder

sich die Kosten der baulichen Veränderung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren oder
die bauliche Veränderung mit einer doppelt-qualifizierten Mehrheit (Erklärung dazu s.u.) beschlossen wurde und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind.

Möglichkeit 1: Angemessener Amortisierungszeitraum

Bei diesem Ansatz, der in § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geregelt ist, ist die Verteilung der Kosten auf die Gemeinschaft dann möglich, wenn sich zum Zeitpunkt des Beschlusses die zu erwartenden Kosten einer baulichen Veränderung voraussichtlich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Zur Beschlussfassung reicht nach § 25 WEG die einfache Mehrheit, also mindestens die Hälfte aller abgegebenen Stimmen müssen der Maßnahme zustimmen (s.o.). Eine konkrete Amortisationsdauer ist gesetzlich nicht festgeschrieben, wobei ein Zeitraum von 10 Jahren einen groben Richtwert darstellt. In jedem Fall sind die Rahmenbedingungen des Einzelfalls angemessen zu berücksichtigen, weshalb ein professionelles Gutachten empfehlenswert ist.

Möglichkeit 2: Die doppelt qualifizierte Mehrheit und keine unverhältnismäßig hohen Kosten

Alternativ zum Vorgehen auf Basis des angemessenen Amortisierungszeitraums (s.o.) gibt es auch noch eine zweite Möglichkeit für die Verteilung der Kosten auf die Gemeinschaft: Beim WEG-Beschluss muss dann eine doppelt qualifizierte Mehrheit erzielt werden, und es dürfen keine unverhältnismäßig hohen Kosten entstehen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG).

Um eine doppelt qualifizierte Mehrheit zu erzielen, müssen gleich zwei Bedingungen erfüllt sein. Dabei wird unterschieden zwischen abgegebenen Stimmen und Miteigentumsanteilen (im Teilungsvertrag angegeben, meist abhängig vom Anteil der jeweiligen Eigentumsfläche an der Gesamtfläche):

Qualifikationsbedingung 1: Der Beschluss für die Durchführung der baulichen Veränderung (nach § 20 Abs. 1 WEG, s.o.) kommt mit einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen (im Folgenden Zweidrittelmehrheit) zustande (Beispiel: 72% der abgegebenen Stimmen haben für die Maßnahme gestimmt = mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen = Bedingung erfüllt)
Qualifikationsbedingung 2: Die dem Beschluss zustimmenden WEG-Mitglieder repräsentieren mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile. Dabei ist es egal, ob alle WEG-Mitglieder bei der Beschlussfassung anwesend sind. Entscheidend ist nur, dass diejenigen, die für eine Maßnahme gestimmt haben, über mehr als die Hälfte aller WEG-Miteigentumsanteile verfügen, die es insgesamt gibt. (Beispiel: Diejenigen, die der Maßnahme zugestimmt haben, verfügen zusammengefasst über 62 Miteigentumsanteile; insgesamt gibt es in der gesamten WEG 100 Miteigentumsanteile = mehr als die Hälfte (mind. 51) = Bedingungen erfüllt).

Sonderfall: Unverhältnismäßig hohe Kosten

Wenn die doppelt qualifizierte Mehrheit (s.o.) vorliegt, wird vom Gesetzgeber vermutet, dass die bauliche Veränderung sinnvoll und angemessen ist, weil sie von einem großen Teil der Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen befürwortet wird. Deshalb geht der Gesetzgeber davon aus, dass es in diesem Fall auch angemessen ist, dass die Maßnahme von allen WEG-Mitgliedern bezahlt wird. Diese Vermutung kann aber widerlegt werden: So ist eine Kostenverteilung auf alle Mitglieder trotz doppelt qualifizierter Mehrheit ausgeschlossen, wenn für die baulichen Veränderungen unverhältnismäßig hohe Kosten zu erwarten sind. Für die Beurteilung der Kosten sind sowohl die zu erwartenden Baukosten als auch die zu erwartenden Folgekosten für Gebrauch und Erhaltung zu berücksichtigen. Diese Kosten sind im Rahmen einer wertenden Einzelfallbetrachtung in das Verhältnis zu den Vorteilen zu setzen, die die bauliche Veränderung verspricht. Dabei ist nach dem Willen des Gesetzgebers ein objektiver Maßstab anzulegen, der sich auf die konkrete Anlage und den Zeitpunkt der Beschlussfassung bezieht. Entscheidend sind deshalb weder die Bedürfnisse und finanziellen Mittel des einzelnen überstimmten WEG-Mitglieds, noch die sich erst später zeigenden tatsächlichen Kosten. Vielmehr kommt es auf die Gesamtheit der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer und auf die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zu erwartenden Kosten an. Die Bewertung kann daher je nach Charakter der Anlage und der Alters- und Sozialstruktur der WEG-Mitglieder unterschiedlich ausfallen. Die Art der Formulierung bringt zum Ausdruck, dass derjenige die Unverhältnismäßigkeit zu beweisen hat, der sich darauf beruft (i.d.R. ein überstimmtes WEG-Mitglied, das nicht die Kosten tragen möchte).

Wenn die Voraussetzungen nicht vorliegen, weil

die doppelt qualifizierte Mehrheit (Zweidrittelmehrheit und Hälfte der Anteile, s.o.) fehlt

oder

bei Vorliegen der doppelt qualifizierten Mehrheit unverhältnismäßig hohe Kosten zu erwarten sind (s.o.),

und

auch nicht davon auszugehen ist, dass sich die Kosten der baulichen Veränderung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren,

tragen ausschließlich die Eigentümerinnen und Eigentümer die Kosten der Maßnahme, die für den Antrag gestimmt haben (für die Beschlussfassung zur Durchführung der Maßnahme ist wie oben dargestellt die einfache Mehrheit erforderlich).

Wichtiger Hinweis: Die Ausführungen zur Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer gelten nur dann, wenn es um Maßnahmen geht, die der Gemeinschaft zugutekommen und bei denen die Entscheidung für die bauliche Veränderung auf dem freien Entschluss der Mehrheit der Wohnungseigentümer beruht. Solche Maßnahmen, die einzelnen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern zugutekommen und diesen nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden oder die sie gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verlangen dürfen, sind gerade nicht von den Regelungen zur Kostenverteilung umfasst. Hier trägt dasjenige WEG-Mitglied, das die Maßnahme durchführen möchte, die Kosten gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG selbst. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass ein einzelnes WEG-Mitglied bauliche Veränderungen, wie z.B. den Einbau einer Ladestation für Elektromobilität auf Kosten aller Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen erzwingen könnte, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Wichtige Hinweise

Die Ausführungen zur Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer gelten nur dann, wenn es um Maßnahmen geht, die der Gemeinschaft zugutekommen und bei denen die Entscheidung für die bauliche Veränderung auf dem freien Entschluss der Mehrheit der Wohnungseigentümer beruht. Solche Maßnahmen, die einzelnen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern zugutekommen und diesen nach § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden oder die sie gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verlangen dürfen, sind gerade nicht von den Regelungen zur Kostenverteilung umfasst. Hier trägt dasjenige WEG-Mitglied, das die Maßnahme durchführen möchte, die Kosten gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG selbst. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass ein einzelnes WEG-Mitglied bauliche Veränderungen, wie z.B. den Einbau einer Ladestation für Elektromobilität auf Kosten aller Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen erzwingen könnte, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Wenn Unsicherheiten in Bezug auf die Verteilung der entstehenden Kosten und damit verbundene Kostenrisiken für die zustimmenden WEG-Mitglieder vermieden werden sollen, kann im Beschlussantrag die Bedingung festgehalten werden, dass die Maßnahme nur dann umgesetzt wird, wenn es zu einer Kostentragung durch alle Wohnungseigentümer kommt. Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer, die die Baumaßnahme befürworten, sich aber höchstens entsprechend ihrem Miteigentumsanteil an den Kosten beteiligen möchten, können dann bedenkenlos mit „Ja“ stimmen. Denn der Beschluss wird dann nicht wirksam, wenn die Bedingung nicht erfüllt ist, also die oben beschriebenen Voraussetzungen nicht vorliegen und es nach dem Gesetz zu einer Aufteilung der Kosten auf die zustimmenden WEG-Mitglieder kommen würde. Die Folge wäre, dass dann die Maßnahme nicht umgesetzt wird, obwohl die nach § 20 Abs. 1 WEG notwendige einfache Mehrheit für die Baumaßnahme vorliegt. Sie können dafür einen entsprechenden Passus in die Beschlussvorlage einfügen (z.B. „Die Maßnahme wird nur unter der Bedingung umgesetzt, dass alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen haben.“).