Besondere rechtliche Vorgaben für WEGs
Unterscheidung zwischen Beschluss und Kostenverteilung
Bei der Umsetzung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen bei WEGs muss unterschieden werden zwischen den rechtlichen Vorgaben
- für die Beschlussfassung zur Umsetzung der Maßnahme sowie
- die Auswirkungen auf die Kostenverteilung der Maßnahme, die abhängig vom Abstimmungsverhältnis ist.
Rechtliche Definition: Energetische Modernisierungsmaßnahmen
Um als WEG eine energetische Sanierung zu beschließen, lohnt sich dafür zunächst ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und in das Wohnungseigentumsgesetz (kurz: WEG):
Energetische Modernisierungsmaßnahmen sind in § 555b BGB definiert, darunter fallen u.a. Modernisierungsmaßnahmen bzw. bauliche Veränderungen, die Energie nachhaltig einsparen und das Wohngebäude an die Anforderungen der Zeit anpassen. Es handelt sich dabei nicht nur um Eingriffe in die Bausubstanz, sondern die Maßnahmen können sich zum Beispiel auch auf die Heizungstechnik beziehen.
Bauliche Veränderungen per WEG-Beschluss
Das Wohnungseigentumsgesetz wurde 2020 umfassend novelliert: Neu geregelt wurde u.a. die Möglichkeit bauliche Veränderungen von der WEG beschließen zu lassen. Die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer können dabei sowohl beschließen, dass
- die Gemeinschaft der WEG – also alle Mitglieder gemeinsam – eine bauliche Veränderung vornimmt, als auch, dass
- einem WEG-Mitglied die Durchführung einer baulichen Veränderung an seinem Einzeleigentum gestattet wird.
Anders als vor der Novellierung reicht für die Beschlussfassung seit der Gesetzesänderung gemäß §§ 20 Abs. 1, 25 WEG grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (bei der einfachen Mehrheit kommt es nur darauf an, dass mehr Ja- als Nein-Stimmen erzielt werden, Enthaltungen werden nicht mitgerechnet (z.B. 50 Stimmen wurden insgesamt abgegeben, davon 30x Enthaltungen, 15x Ja, 5x Nein = einfache Mehrheit erzielt)). Das gilt unabhängig davon, wie viele WEG-Mitglieder durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt werden. Dies stellt eine Erleichterung für die Umsetzung von energetischen Sanierungsmaßnahmen dar, da vor der Novellierung entweder alle von einer Maßnahme betroffenen Mitglieder zustimmen mussten oder für den Beschluss der Maßnahme eine qualifizierte Mehrheit benötigt wurde.
Darüber hinaus wird im Gesetz nun (wenn auch sehr verklausuliert) geregelt, dass die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer für jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums einen Beschluss herbeiführen müssen. Denn das gilt gemäß § 20 Abs. 3 WEG auch dann, wenn kein anderes WEG-Mitglied in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. Dadurch wird sichergestellt, dass die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer über alle baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums informiert werden. Gleichzeitig gewinnen die bau- bzw. sanierungswilligen WEG-Mitglieder durch die Bestandskraft des Beschlusses Rechtssicherheit. Denn der Beschluss ist nur in engen Grenzen anfechtbar (zu den Grenzen s. § 20 Abs. 4 WEG).
In § 20 Abs. 2 und 3 WEG werden jeweils Individualansprüche des einzelnen WEG-Mitglieds auf Fassung eines Beschlusses nach Absatz 1 (für bestimmte privilegierte Maßnahmen oder für Maßnahmen ohne relevante Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen) begründet.