Erhaltungsverordnungen in Hamburg
Ziel der Sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der BauGB ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, um nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen - wie etwa einer sozialräumlichen Polarisierung im Stadtgebiet - entgegenzuwirken.
Neben der Sozialen Erhaltungsverordnung gibt es auch die Städtebaulichen Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Diese schützen das Erscheinungsbild und die städtebauliche Eigenart eines Gebiets. Obwohl beide Erhaltungsverodnungen auf denselben Paragrafen des Baugesetzbuchs zurückgehen, unterscheiden sie sich inhaltlich deutlich und sind daher nicht miteinander zu verwechseln.
Die Wirkungsweise der Sozialen Erhaltungsverordnung
Die Schutzwirkung einer Sozialen Erhaltungsverordnung besteht darin, dass Baumaßnahmen und Modernisierungen, die zu unangemessenen Mieterhöhungen führen können, der Abriss oder die Nutzungsänderung von Mietwohnungen, durch das zuständige Bezirksamt genehmigungsbedürftig sind und besonders geprüft werden. Auch leerstehende Wohngebäude und Wohnungen sind genehmigungsbedürftig. Neubauten sind hingegen vom Genehmigungsvorbehalt nicht betroffen.
Eigentümer, deren Wohnungen im Gebiet einer Sozialen Erhaltungsverordnung liegen, müssen die folgenden Maßnahmen beim jeweils zuständigen Bezirksamt beantragen:
- den Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen,
- Baumaßnahmen und Modernisierungen, das heißt, Umbauten, Ausbauten und Erweiterungen, die den Wohnwert steigern und zu Mieterhöhungen führen können (z. B. Einbau von Balkonen oder Fahrstühlen, umfangreiche Grundrissänderungen, Erweiterung durch Dachgeschossausbauten, etc.),
- Nutzungsänderung von Mietwohnungen in zum Beispiel gewerblich genutzte Räume,
- die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Das Bezirksamt prüft dann, ob durch diese beabsichtigten Maßnahmen nachteilige Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im betreffenden Gebiet zu befürchten sind. Insbesondere Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen sind von Verdrängung bedroht.
Bauliche Änderungen werden grundsätzlich genehmigt, wenn
- lediglich Instandsetzungen vorgenommen werden sollen,
- eine Anpassung an einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung erreicht werden soll bzw.
- die Mindestanforderungen des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG) erfüllt werden sollen.
Abbrüche / Nutzungsänderungen werden nur genehmigt, wenn
- es im Einzelfall nachweislich wirtschaftlich unzumutbar ist, das Gebäude als Wohngebäude zu erhalten,
- keine nachteiligen Auswirkungen zu erwarten sind, zum Beispiel durch Verpflichtung der Eigentümerinnen und Eigentümer, in dem betreffenden Gebiet entsprechenden Ersatzwohnraum mit gleicher Miethöhe bzw. Sozialwohnungen in gleicher Anzahl, Größe und Struktur neu zu schaffen.
Klimaschutzmaßnahmen in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung
In Gebieten mit Sozialen Erhaltungsverordnungen sind auch Maßnahmen wie energetische Sanierungen grundsätzlich genehmigungspflichtig. Maßnahmen im Rahmen der Mindestanforderungen des Gebäude-Energie-Gesetzes (GEG) werden dabei immer genehmigt. Darüber hinaus werden Maßnahmen genehmigt, die z.B. durch den Einsatz von öffentlichen Fördermitteln nicht zu einer Erhöhung der Wohnkosten führen. Energetische Sanierungen tragen auf diese Weise zur Reduzierung der Heizkosten bei und verbessern die Wohnqualität, ohne eine Verdrängung durch finanzielle Mehrbelastung der Mieterinnen und Mieter zu befördern.
Informationen zu Fördermöglichkeiten sind zu finden in der Rubrik "Förderung".