Der Hamburger Entschließungsantrag sieht vor, den Personenkreis und die Nutzungsart, für den Vermieterinnen und Vermieter Eigenbedarf geltend machen können, stärker zu beschränken. Zudem soll gesetzlich geprüft und klargestellt werden, wie das Eigenbedarfskündigungsrecht für Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbRs) anwendbar ist. Neben einer Verlängerung der Kündigungsfrist auf sechs Monate und einer Verschärfung der Begründungspflicht sollen Vermieterinnen und Vermieter gesetzlich verpflichtet werden, über alternative Wohnungen zu informieren und diese gegebenenfalls anzubieten. Eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen nach dem Kauf einer Wohnung (sogenannter gekaufter Eigenbedarf) ist ebenfalls im Hamburger Antrag vorgesehen. Überdies sollen die Rechtsfolgen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf gesetzlich nachgeschärft werden. Senatorin Karen Pein wird den Antrag am Freitag, den 14. Februar 2025, im Bundesrat vorstellen.
Karen Pein, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: "Mieterinnen und Mieter brauchen mehr Schutz – vor allem vor missbräuchlichen Kündigungen. Die Zunahme von Anfragen aufgrund von Eigenbedarfskündigungen in der Mietrechtsberatung zeigt, dass hier Handlungsbedarf besteht. Es ist inakzeptabel, wenn die Eigenbedarfskündigung genutzt wird, um sich ‘unbequemer Mieterinnen und Mieter‘ zu entledigen und die Wohnung später teurer neu zu vermieten. Auch darf es nicht möglich sein, einem Mieter oder einer Mieterin den Lebensmittelpunkt zu nehmen, um die Wohnung dann nur sporadisch zum Beispiel als Ferienwohnung zu nutzen. Der Hamburger Senat setzt sich deshalb dafür ein, dass das Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarfs sozialer und gerechter ausgestaltet wird."
Anna Gallina, Senatorin für Justiz und Verbraucherschutz: "In extrem angespannten Wohnungsmärkten erleben wir leider immer wieder, dass die Eigenbedarfskündigung zweckentfremdet wird. Das betrifft zum einen den vorgetäuschten Eigenbedarf, zum Beispiel als Reaktion auf Mieterinnen und Mieter, die sich gegen eine unrechtmäßige Erhöhung ihrer Miete zur Wehr gesetzt haben. Die Eigenbedarfskündigung darf nicht länger wie ein Damoklesschwert über den Mieterinnen und Mieter hängen und sie davon abhalten, ihr Recht auf eine faire Miete einzufordern. Zum anderen führt der sogenannte ‚gekaufte Eigenbedarf‘ regelmäßig dazu, dass vermietete Wohnungen günstiger erworben werben als freie Wohnungen und die Mieterinnen und Mieter das Nachsehen haben, weil sie zügig nach dem Eigentümerwechsel aus der Wohnung geklagt werden. Diese Schutzlücken im Mietrecht wollen wir schließen."
Die Initiative soll am Freitag im Bundesrat zur Beratung in die Ausschüsse überwiesen werden. Hamburg hofft dann auf eine breite Unterstützung der Länder, um die Rechte der Mieterinnen und Mieter zu stärken und ihnen mehr Sicherheit zu geben.
Hintergrund
Das Recht der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in § 573 Absatz 2 Nummer 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Mietervereine sowie Anwältinnen und Anwälte berichten seit einiger Zeit von einem Anstieg der Eigenbedarfskündigungen und von missbräuchlicher Nutzung. Dies ist unter anderem auf die aktuelle Ausgestaltung der gesetzlichen Regelungen zurückzuführen. Diese erlauben der Vermieterin oder dem Vermieter Eigenbedarfskündigungen zu Gunsten eines weit gefassten Personenkreises und verschiedener Nutzungsarten. Seit Einführung des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 1. Januar 2024 bestehen zudem Rechtsunsicherheiten hinsichtlich des Eigenbedarfskündigungsrechts von GbRs für ihre Gesellschafter. Die Kündigungsfrist wegen Eigenbedarfs ist so kurz bemessen, dass die Suche nach einer neuen Wohnung häufig noch keinen Erfolg haben kann, besonders in angespannten Wohnungsmärkten. Den Mieterinnen und Mietern fehlt es an zur Prüfung des Eigenbedarfs notwendigen Informationen über möglicherweise vorhandene weitere Wohnungen der Vermieterin oder des Vermieters. Die Hinweis- und Andienpflichten der Vermieterin oder des Vermieters bei einem nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs und die Rechtsfolgen der Verletzung dieser Pflichten sind bisher nur durch die Rechtsprechung ausgeformt. Auch eine Kündigung unmittelbar nach Kauf einer vermieteten Wohnung ist zulässig. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann sich für Vermieterinnen und Vermieter lohnen. Aufgrund des unzureichenden Schutzes betroffener Mieterinnen und Mieter vor Eigenbedarfskündigungen fordert der Hamburger Senat eine Reform der gesetzlichen Regelungen.
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