Baulasten zur Abwasserbeseitigung

Ein Grundstück darf nach § 5a Hamburgisches Abwassergesetz (HmbAbwG) nur bebaut werden, wenn es erschlossen ist oder die Erschließung durch eine Baulast gesichert ist. Bebaute Grundstücke sind unmittelbar (ohne Baulast) durch eine eigene unterirdische Leitung oder über ein anderes Grundstück (mit Baulast) durch eine eigene bzw. gemeinsame unterirdische Leitung an die öffentlichen Abwasseranlagen anzuschließen.

Die nachfolgende Abbildung zeigt den Fall eines über ein Nachbargrundstück erschlossenen Grundstücks.

Nach § 6 Hamburgisches Abwassergesetz (HmbAbwG) gibt es für die Ableitung von Schmutzwasser eine Pflicht zum Anschluss an das öffentliche Schmutzwassersiel. Für Niederschlagswasser kann auf einen Sielanschluss verzichtet werden, wenn eine Versickerung oder Einleitung in ein Gewässer möglich ist. Eine Einleitung in ein Gewässer kann auch über ein Nachbargrundstück erfolgen, dabei muss die nötige Grundleitung durch Baulast gesichert sein.

Für den Anschluss an das öffentliche Siel ist für jedes Grundstück eine eigene Sielanschlussgenehmigung bei der Hamburger Stadtentwässerung (HSE) einzuholen.

Nach § 83 Hamburgische Bauordnung (HBauO) verpflichtet sich ein/eine Grundstückseigentümer:in durch eine Baulast zu einem Handeln, Dulden oder Unterlassen, sein Grundstück betreffend, gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Die Baulast ist an das Grundstück gebunden und wirkt auch gegenüber allen Rechtsnachfolgern des Grundstückseigentümers. Baulasten werden in das Baulastenverzeichnis eingetragen, welches vom LGV geführt wird.

• Die gesicherte Fläche für die Herstellung, Änderung und Instandhaltung einer Abwasserleitung jederzeit zur Verfügung zu stellen.
• Diese Fläche nicht zu überbauen, so dass die Ableitung des auf dem begünstigten Grundstück anfallenden Abwassers gesichert ist.
• Für Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten die notwendige Inanspruchnahme (zum Beispiel Betreten, Aufgrabungen) des Grundstücks zu dulden.
• Die gesicherte Abwasserleitung für die Ableitung von Abwasser zur Verfügung zu stellen.

Eine Grunddienstbarkeit (wird im Grundbuch eingetragen) ist eine privatrechtliche Regelung zwischen zwei Grundstückseigentümern in Vertragsform. Darin vereinbarte Regelungen können ähnlich denen einer Baulast sein. Eine Baulast wird für eine Bebauung jedoch in jedem Fall benötigt.

Neben Leitungsführungen über einzelne Grundstücke kann es bei bestimmten Konstellationen dazu kommen, dass mehrere Grundstücke mit einer gemeinsamen Grundleitung für Abwasser erschlossen werden. Dabei muss auf jedem Grundstück die Erschließung durch Baulast gesichert werden. Gebaut und unterhalten wird diese Grundleitung gemeinschaftlich. Um dies gesichert festzuhalten, sollte ein privatrechtlicher Vertrag zwischen den Nutzern:innen der Grundleitung geschlossen werden, der Nutzung und Unterhaltung regelt.

Die nachfolgende Abbildung zeigt ein Fallbeispiel einer gemeinsamen Schmutzwasserableitung.

Als Grundstückseigentümer:in sind Sie nicht verpflichtet, eine Baulast zu geben bzw. die Verpflichtungserklärung zu unterschreiben.

Eine Baulast muss auch dann eingetragen werden, wenn Ihnen sowohl das begünstigte als auch das belastete Grundstück gehört, da die Baulast grundstücksgebunden und nicht eigentümergebunden ist. Bei einem etwaigen Verkauf des belasteten Grundstücks bleibt die Baulast und damit die abwasserrechtliche Erschließung des begünstigten Grundstücks erhalten.

Sonderfall: Wenn beide Flurstücke auf einem Grundbuchblatt unter einer laufenden Nummer geführt werden, bilden sie baurechtlich ein Grundstück. In diesem Fall ist keine Baulasteintragung notwendig.

Beim Verkauf eines Grundstücks mit eingetragener Baulast bleibt die Baulast erhalten, da diese immer grundstücksgebunden ist.

Die Verpflichtungserklärung kann auch von einer/einem Bevollmächtigten unterschrieben werden. Es wird ausschließlich eine notariell beglaubigte Vollmacht akzeptiert. Diese ist dann am Unterschriftstag im Original vorzulegen.

Es müssen alle Eigentümer:innen des belasteten Grundstücks (Baulastgeber) unterschreiben.

Einen Auszug aus dem Sielkataster (Leitungsbestandsplan) können Sie über zwei verschiedene Wege beantragen:

1. Senden Sie eine Nachricht per Mail an anlageninfo@hamburgwasser.de mit Angabe von Straße, Hausnummer und Rechnungsanschrift (Auskunft ist teilweise gebührenpflichtig).
2. Nutzen Sie das gemeinsame Onlineportal ELBE+ der Stadt Hamburg zur Abfrage: https://www.hamburg.de/elbeplus (Anmeldung erforderlich).

Weitere Informationen diesbezüglich erhalten Sie unter der Telefonnummer 040 7888 82129, per Mail anlageninfo@hamburgwasser.de oder im Internet unter https://www.hamburgwasser.de/service/preise-und-informationen/hausanschluss.

Auszüge aus dem Liegenschaftskataster können Sie über den Online-Service der Stadt Hamburg erzeugen (https://serviceportal.hamburg.de/HamburgGateway/Service/Entry/GS). Alternativ sind die Auszüge auch in den Servicezentren für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt der Hamburger Bezirksämter erhältlich.

Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV)
Neuenfelder Straße 19
21109 Hamburg
Tel.: 040 42826-5720
Mail: info@gv.hamburg.de

Es bestehen insgesamt drei Möglichkeiten für die Abfrage von Baulasten:

1. Sie nutzen den Online-Dienst von Hamburg Service. Diesen erreichen Sie unter folgendem Link: https://serviceportal.hamburg.de/HamburgGateway/Service/Entry/GS. Hier können Sie unter anderem selbstständig einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis erzeugen. Bitte beachten Sie hierbei Folgendes: Stellen Sie bitte sicher, dass in den Web-Browser Einstellungen die Pop-Ups vollständig zugelassen sind. Sie müssen die Daten im Anschluss direkt bezahlen. Die Rechnung wird Ihnen anschließend per E-Mail zugesendet.
2. Sie schicken eine E-Mail an info@gv.hamburg.de
3. Sie senden Ihre Anfrage per Post an: Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV), Neuenfelder Straße 19, 21109 Hamburg

Die Aufhebung einer Baulast erfolgt durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Diese hat den Verzicht auszusprechen, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht. Vor der Löschung sollen die durch die Baulast Verpflichteten und Begünstigten angehört werden. Für eine Löschung schicken Sie bitte alle erforderlichen Unterlagen vollständig ausgefüllt und unterschrieben vorzugsweise per E-Mail an grundstuecksentwaesserung@bukea.hamburg.de:

• Antrag auf Baulastlöschung formlos und unterschrieben, mit Kontaktdaten (Name, Anschrift, Telefonnummer, E-Mail-Adresse) aller Beteiligten
• Angabe des Kostenträgers/Rechnungsempfängers mit Vollmacht, falls abweichend vom Antragsteller
• Begründung der beantragten Baulastlöschung
• Aktuelle Eigentumsnachweise aller beteiligten Grundstücke
• Flurkarte / aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Liegenschaftskarte)
• Unterlagen der zu löschenden Baulast