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Grundstücksentwässerung

Eintragung von Baulasten für die Abwasserbeseitigung (Schmutz- und Niederschlagswasser)

Ist die abwassertechnische Erschließung eines Grundstücks nur über ein anderes Grundstück möglich, so muss die Erschließung mit einer Baulast gesichert werden.

  • Umwelt, Klima, Energie, Agrarwirtschaft
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Colourbox.de / Eduard Goricev

Ein Grundstück darf nach § 4 Hamburgische Bauordnung (HBauO) nur bebaut werden, wenn es erschlossen oder die Erschließung durch eine Baulast gesichert ist. Bebaute Grundstücke sind unmittelbar (ohne Baulast) durch eine eigene unterirdische Leitung oder über ein anderes Grundstück (mit Baulast) durch eine eigene bzw. gemeinsame unterirdische Leitung an die öffentlichen Abwasseranlagen anzuschließen.

Fachlich verantwortliche Stelle

Für die Eintragung von Baulasten für die Abwasserbeseitigung (Schmutz- und Niederschlagswasserleitungen) im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (§ 61 Hamburgische Bauordnung) ist das Referat W21 „Grundsatz Indirekteinleiter und Fachbetriebe“ der Behörde für Umwelt, Energie, Klima und Agrarwirtschaft (BUKEA) zuständig.

Wichtig: Für allgemeine Baulasten (Zuwegung, Abstandsflächen, etc.) wenden Sie sich bitte an die Bauprüfabteilungen der Bezirke. Fällt die Baulast für die Abwasserbeseitigung mit einer Baulast für die Zuwegung zusammen, sind ebenfalls die Bauprüfabteilungen der Bezirke zuständig. Wird für Ihr Bauvorhaben ein konzentriertes Baugenehmigungsverfahren (nach § 62 Hamburgische Bauordnung) durchgeführt, so wird die Eintragung der Baulast im laufenden Baugenehmigungsverfahren veranlasst.

Ihr zuständiges Bezirksamt finden Sie unter: Bezirksamt (mein zuständiges) (hamburg.de)

Verfahrensablauf

  • Erfolgreiche Kommunikation und Einigung zwischen benachbarten Grundstückseigentümer:innen
  • Digitale Antragsstellung bei der BUKEA mit allen erforderlichen Unterlagen (s.u.) über den Online-Dienst im Hamburg Service Portal
  • Erstellung der erforderlichen Dokumente zur Baulasteintragung durch die BUKEA
  • Termin in der BUKEA oder alternativ in einem Notariat (hierfür fallen Zusatzkosten an) zur Unterschrift der Verpflichtungserklärung
  • Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis

Erforderliche Unterlagen

Zur Beantragung einer Baulast für die Abwasserbeseitigung, nutzen Sie bitte den entsprechenden Online-Dienst im Hamburg Service Portal. Alle erforderlichen Unterlagen sind mit dem digitalen Antrag vollständig ausgefüllt und unterschrieben einzureichen.

  • Grundbuchauszüge (nicht älter als 3 Monate) für die Grundstücke der Baulastgeber:innen (Eigentümer:innen der Grundstücke, über die die Abwasserleitungen verlegt werden sollen)
  • Grundbuchauszüge (nicht älter als 3 Monate) für die Grundstücke der Baulastnehmer:innen (Eigentümer:innen der Grundstücke, von denen die Abwasserleitung kommt)
  • Entwässerungstechnischer Lageplan: Darstellung der Schmutz- und Regenwasserleitungen von allen Gebäuden und befestigten Flächen auf sämtlichen betroffenen Flurstücken auf einem Lageplan mit Gebäude- und Flurstücksgrenzen, aktuellen Flurstücksnummern und Einordnung in die Umgebung. Für Anlagen zur Schmutzwasserbeseitigung sind durchgehende Linien bzw. für Anlagen zur Regenwasserbeseitigung sind gestrichelte Linien in der Regel zu verwenden. Bei farbiger Darstellung: Schmutzwasser – rot, Regenwasser – blau, Mischwasser – braun. HINWEIS: Die Darstellung muss eindeutig und nachvollziehbar sein. Der Lageplan ist mit der Kennzeichnung der Nordrichtung (Nordpfeil) zu versehen. Bitte zeichnen Sie keine Baulastflächen ein, diese werden seitens der Behörde ergänzt.
  • Auszug aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte (Maßstab 1:1000)
  • Sielkatasterauszug (Leitungsbestandsplan) (Maßstab 1:1000)
  • Bei Grundstückseigentümer:innen, die gleichzeitig Unternehmen sind: Handelsregisterauszug zum Nachweis der unterschriftsberechtigten Personen
  • Sollte eine Auflassungsvormerkung für zukünftige Käufer:innen des Grundstücks eingetragen worden sein, so ist eine Zustimmung zur Eintragung der Baulast durch diese Käufer:innen vorzulegen.
  • Bestätigung der Gebührenübernahme (nur erforderlich, wenn die Gebühren nicht von der antragstellenden Person übernommen werden)

Bearbeitungsdauer & Gebühren

Die Bearbeitungsdauer beträgt nach Eingang der vollständigen Unterlagen ca. 4 Wochen. Bei komplexen Fällen kann die Bearbeitung deutlich länger ausfallen.

Die Gebühren für die Eintragung einer Baulast sind aufwandsabhängig und betragen in der Regel zwischen 300 Euro und 1000 Euro (gemäß Baugebührenordnung).

Rechtsgrundlagen

§ 4 HBauO - Erschließung der Grundstücke
§ 6 HmbAbwG - Anschlusspflicht
§ 79 HBauO - Baulasten, Baulastenverzeichnis

Ansprechperson

Christopher Grahl
Tel.: 040/42840-4250
Behörde für Umwelt, Klima, Energie und Agrarwirtschaft
Amt für Wasser, Abwasser und Geologie
Referat Grundsatz Indirekteinleiter und Fachbetriebe (W 21)
Neuenfelder Straße 19
21109 Hamburg

FAQ: Baulasten zur Abwasserbeseitigung

Ein Grundstück darf nach § 4 Hamburgische Bauordnung (HBauO) nur bebaut werden, wenn es erschlossen ist oder die Erschließung durch eine Baulast gesichert ist. Bebaute Grundstücke sind unmittelbar (ohne Baulast) durch eine eigene unterirdische Leitung oder über ein anderes Grundstück (mit Baulast) durch eine eigene bzw. gemeinsame unterirdische Leitung an die öffentlichen Abwasseranlagen anzuschließen.

Die nachfolgende Abbildung zeigt den Fall eines über ein Nachbargrundstück erschlossenen Grundstücks.

Die Abbildung zeigt den Fall eines über ein Nachbargrundstück erschlossenen Grundstücks
FHH

Nach § 6 Hamburgisches Abwassergesetz (HmbAbwG) gibt es für die Ableitung von Schmutzwasser eine Pflicht zum Anschluss an das öffentliche Schmutzwassersiel. Für Niederschlagswasser kann auf einen Sielanschluss verzichtet werden, wenn eine Versickerung oder Einleitung in ein Gewässer möglich ist. Eine Einleitung in ein Gewässer kann auch über ein Nachbargrundstück erfolgen, dabei muss die nötige Grundleitung durch Baulast gesichert sein.

Für den Anschluss an das öffentliche Siel ist für jedes Grundstück eine eigene Sielanschlussgenehmigung bei der Hamburger Stadtentwässerung (HSE) einzuholen.

Nach § 79 Absatz 1 Hamburgische Bauordnung (HBauO) verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer durch eine Baulast zu einem Handeln, Dulden oder Unterlassen, sein Grundstück betreffend, gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Die Baulast ist an das Grundstück gebunden und wirkt auch gegenüber allen Rechtsnachfolgern des Grundstückseigentümers. Baulasten werden in das Baulastenverzeichnis eingetragen, welches vom LGV geführt wird.

  • Die gesicherte Fläche für die Herstellung, Änderung und Instandhaltung einer Abwasserleitung jederzeit zur Verfügung zu stellen.
  • Diese Fläche nicht zu überbauen, so dass die Ableitung des auf dem begünstigten Grundstück anfallenden Abwassers gesichert ist.
  • Für Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten die notwendige Inanspruchnahme (z. B. Betreten, Aufgrabungen)des Grundstücks zu dulden.
  • Die gesicherte Abwasserleitung für die Ableitung von Abwasser zur Verfügung zu stellen.

Eine Grunddienstbarkeit (wird im Grundbuch eingetragen) ist eine privatrechtliche Regelung zwischen zwei Grundstückseigentümern in Vertragsform. Darin vereinbarte Regelungen können ähnlich denen einer Baulast sein. Eine Baulast wird für eine Bebauung jedoch in jedem Fall benötigt.

Neben Leitungsführungen über einzelne Grundstücke kann es bei bestimmten Konstellationen dazu kommen, dass mehrere Grundstücke mit einer gemeinsamen Grundleitung für Abwasser erschlossen werden. Dabei muss auf jedem Grundstück die Erschließung durch Baulast gesichert werden. Gebaut und unterhalten wird diese Grundleitung gemeinschaftlich. Um dies gesichert festzuhalten, sollte ein privatrechtlicher Vertrag zwischen den Nutzern der Grundleitung geschlossen werden, der Nutzung und Unterhaltung regelt.

Die nachfolgende Abbildung zeigt ein Fallbeispiel einer gemeinsamen Schmutzwasserableitung.

Die Abbildung zeigt ein Fallbeispiel einer gemeinsamen Schmutzwasserableitung
FHH

Als Grundstückseigentümer:in sind sie nicht verpflichtet eine Baulast zu geben bzw. die Verpflichtungserklärung zu unterschreiben.

Eine Baulast muss auch dann eingetragen werden, wenn Ihnen sowohl das begünstigte als auch das belastete Grundstück gehört, da die Baulast grundstücksgebunden und nicht eigentümergebunden ist. Bei einem etwaigen Verkauf des belasteten Grundstücks bleibt die Baulast und damit die abwasserrechtliche Erschließung des begünstigten Grundstücks erhalten.

Sonderfall: Wenn beide Flurstücke auf einem Grundbuchblatt unter einer laufenden Nummer geführt werden, bilden sie baurechtlich ein Grundstück. In diesem Fall ist keine Baulasteintragung notwendig.

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