In 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige, bundesweite Besteuerung für verfassungswidrig erklärt. Daraufhin wurde in Deutschland die Reform der Grundsteuer beschlossen. Hamburg geht hierbei einen eigenen Weg und hat sich für ein Modell entschieden, das den Anforderungen unserer Metropole sowie seiner Bürgerinnen und Bürger besser gerecht wird und auf einer fairen und nachvollziehbaren Ermittlungsgrundlage beruht.
Was ist eigentlich die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die auf Grundbesitz erhoben wird.
- Es gibt die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz.
- Ferner gibt es die Grundsteuer B für Wohngrundstücke, gewerbliche Grundstücke, zu sonstigen Zwecken privat oder öffentlich genutzte Grundstücke und unbebaute Grundstücke (sofern nicht die Grundsteuer C greift).
- Die Grundsteuer C greift für bestimmte unbebaute aber baureife Grundstücke.
Die Grundsteuer geht uns alle an. Sie ist von den jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümern zu zahlen und aufgrund eines Bundesgesetzes auch auf Mieterinnen und Mieter umlegbar. Die Grundsteuer ist für Hamburg unverzichtbar, um öffentliche Aufgaben finanzieren zu können.
Warum geht Hamburg einen eigenen Weg bei der Grundsteuer?
In der wachsenden Metropole Hamburg würde die Grundsteuerreform nach dem wertabhängigen Bundesmodell langfristig zu einem starken Anstieg der Grundsteuerbelastung für die Bürgerinnen und Bürger führen. Der Grund sind die in den letzten Jahren stark angestiegenen Grundstückspreise, die zukünftig sogar noch weiter ansteigen könnten. Davon sind auch Mieterinnen und Mieter betroffen, da die Grundsteuer von Vermieterinnen und Vermietern einer Immobilie im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf sie umgelegt werden darf.
Beim „Bundesmodell“ handelt es sich um ein wertabhängiges Modell, das deutlich mehr Angaben im Rahmen der Erklärungsabgabe benötigt, da es die bisherigen teilweise komplexen und schwierig nachvollziehbaren Bewertungsverfahren in abgewandelter Form beibehält. Außerdem wird nach diesem Bundesrecht alle sieben Jahre eine Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte vorgenommen werden. Neben dem sich dadurch wiederholenden Erklärungsaufwand werden sich die ständig steigenden Bodenwerte in einem höheren Grundsteuerwert und damit langfristig in einem starken Anstieg der Grundsteuerbelastung manifestieren. Hamburg hat sich vor allem deswegen für ein abweichendes, deutlich leichteres und wertunabhängiges Wohnlagemodell entschieden, das sich mit deutlich weniger Aufwand für alle Seiten umsetzen lässt.
Das Hamburger Modell bietet insbesondere den Vorteil einer nur einmaligen Erklärungsabgabe in sehr übersichtlichem Umfang zur Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022. Das bedeutet nicht nur eine erhebliche Erleichterung bei der Steuererklärung, sondern macht auch die Grundsteuer besser nachvollziehbar. Vor allem wirkt sich die steigende Bodenpreisentwicklung nicht auf die Höhe der Grundsteuer aus und fördert nicht durch höhere Nebenkosten die weitere Segregation von bestimmten Wohngebieten. Außerdem ist das Hamburger Modell deutlich leichter administrierbar und wird zu Einsparungen von Personal- und Verwaltungskosten der Finanzverwaltung führen.
Wie wird die Grundsteuer in Hamburg ab dem 01. Januar 2025 ermittelt?
Nachdem die Grundsteuererklärung im Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz in Hamburg eingereicht wurde, erfolgt die Ermittlung der neuen Grundsteuer ab 2025 - wie bisher - in drei selbständigen, aufeinander folgenden Verfahrensstufen.
Stufe 1:
Zuerst werden die jeweiligen Grundsteuerwerte im Bescheid über die Feststellung der Grundsteuerwerte auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01. Januar 2022 ermittelt. Hierbei werden die Fläche des Grund und Bodens mit der Äquivalenzzahl 0,04 € sowie die Fläche von Gebäuden mit der Äquivalenzzahl 0,50 € multipliziert. Bei der Äquivalenzzahl handelt es sich um einen wertunabhängigen Zahlenwert.
Der auf Grundlage dieser Werte erstellte Grundsteuerwertbescheid enthält keine Zahlungsaufforderung. Er dient nur als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte.
Stufe 2:
Die Grundsteuerwertbeträge werden mit der Grundsteuermesszahl multipliziert und so der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Auf Ebene der Grundsteuermesszahlen werden dann verschiedene Ermäßigungen, z. B. für Wohnnutzung generell, für eine „normalen Wohnlage“ oder auch Denkmalschutz berücksichtigt, um u. a. Stadtentwicklungsgesichtspunkten gerecht zu werden. Der Grundsteuermessbetrag ist die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer und wird gemeinsam mit dem Grundsteuerbescheid (Stufe 3) voraussichtlich ab März 2025 bekannt gegeben.
Stufe 3:
Auf den Grundsteuermessbetrag wird der von Hamburg festgelegte Hebesatz (bei der Grundsteuer B für Grund und Boden sowie Gebäude 975 %) angewendet (Grundsteuerfestsetzungsverfahren). Der Grundsteuerbescheid enthält die Zahlungsaufforderung und wird voraussichtlich ab März 2025 versandt.
Berechnungsbeispiele finden Sie hier.
Wer muss mehr und wer muss weniger zahlen?
Bei einer Reform lässt es sich nicht verhindern, dass es in Einzelfällen zu deutlichen Erhöhungen und Senkungen der Steuerlast kommen wird. Gerade die im Vergleich extrem niedrige Besteuerung vieler (insbesondere älterer) Gebäude war der Grund für die Verfassungswidrigkeit des bisherigen Besteuerungssystems. Die Entscheidung für das Hamburger Wohnlagemodell wurde aber auch deswegen getroffen, weil extreme Ausschläge zum alten Recht, d.h. sehr große Belastungsverschiebungen, hier nach früheren Modellberechnungen verhältnismäßig selten auftreten und geringer ausfallen.
Ob tatsächlich zukünftig eine höhere oder niedrige Steuer zu entrichten ist, ist vom Einzelfall abhängig. Bei denjenigen, die aber bereits wissen, dass sie im Vergleich zu Nachbarn oder anderen ähnlichen Objekten bisher eine sehr niedrige Grundsteuer gezahlt haben, ist es wahrscheinlicher, dass die Steuer in Zukunft steigen wird. Die mögliche Entwicklung der Höhe der Grundsteuer (ALT/ NEU) ähnlicher Objekte durch die Reform der Grundsteuer können Sie den nachfolgenden Beispielen entnehmen:
Der Senat steht dabei zu seinem Versprechen, dass die Einnahmen der Stadt aus der Grundsteuer nicht nur insgesamt nicht steigen werden, sondern das Aufkommen auch für die Teilbereiche Wohnen und Nicht-Wohnen (d.h. vor allem Gewerbe) annähernd gleichbleibt.
Fair für Eigentümerinnen und Eigentümer
- Die Einnahmen der Stadt aus der Grundsteuer sollen insgesamt nicht steigen. Es wird nur der alte Maßstab durch einen neuen, ausgewogenen Maßstab ersetzt, der weniger Erhöhungen und Senkungen für die einzelnen Steuerpflichtigen zur Folge hat als das Bundesmodell.
- Ermäßigungen gibt es allgemein für Nutzgrundstücke und noch höhere für Wohngrundstücke, Wohnungen in normaler Wohnlage, für geförderte Wohnungen und für denkmalgeschützte Objekte.
- Das hamburgische Modell ist sowohl für Wohn- als auch für Gewerbegrundstücke unkompliziert und leicht umsetzbar.
- Die Steuerpflichtigen mussten nur wenige Angaben machen; die Bescheide sind übersichtlich und nachvollziehbar.
Fair für Mieterinnen und Mieter
- Bei der neuen Grundsteuer gibt es Ermäßigungen bei den Wohngrundstücken.
- Zukünftig steigende Grundstückspreise wirken sich nicht als Mietnebenkosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieten aus.
- Durch eine zusätzliche Ermäßigung der Grundsteuer für geförderte Wohnungen und Wohnungen in normaler Wohnlage finden auch soziale und stadtentwicklungspolitische Gesichtspunkte Berücksichtigung.
Gut für Hamburg
- Wohnen in Hamburg soll sich durch die Grundsteuerreform nicht weiter verteuern.
- Insbesondere Wohnen wird mit Ermäßigungen bei der Grundsteuer entlastet.
- Grundstücksspekulationen werden unattraktiver gemacht und der Neubau gefördert.
- Die einfachere Verwaltung der Grundsteuer führt zu geringeren Personal- und Verwaltungskosten.
- Aktuelle Informationen zu den Hebesätzen sowie Berechnungsbeispiele finden Sie hier.