Das Grundstück der Holsten-Brauerei war 2016 von Carlsberg zunächst an die Gerch Group verkauft worden und ist nunmehr im Besitz des Unternehmens Consus, das auch als Investor und Bauherr auftritt. Die Consus ist ein Entwickler von Immobilienprojekten und gehört zur börsennotierten Adler Group mit Wohnungsbeständen in mehreren deutschen Großstädten.
Im städtebaulichen Vertrag werden Regelungen getroffen, die über die Festsetzungen des Bebauungsplans hinausgehen. Consus verpflichtet sich darin insbesondere, die Kosten für die städtebauliche Entwicklung zu tragen, sich an städtischen Kosten zu beteiligen und die Bebauung innerhalb einer bestimmten Frist umzusetzen. Außerdem werden bestimmte Vorgaben formuliert, wie zum Beispiel zur Ausgestaltung des Wohnungsbaus oder der Gestaltung des öffentlichen Raums. Auf dieser Doppelseite sind die wesentlichen inhaltlichen Vereinbarungen des Vertrags dargestellt.
Wohnen
Um ein durchmischtes Quartier zu entwickeln, werden im Vertrag verschiedene Regelungen für den Wohnungsbau getroffen:
- Drittelmix: Bei insgesamt rund 1.200 Wohnungen werden rund 365 geförderte Mietwohnungen, 335 freifinanzierte Mietwohnungen und 370 Eigentumswohnungen gebaut.
- Für Baugemeinschaften sind Grundstücke reserviert, auf denen rund 170 Wohnungen gebaut werden können. Die Grundstücke werden von der Stadt erworben und über die Agentur für Baugemeinschaften an Baugruppen vergeben.
- 7,5 Prozent der Wohnfläche sind für Träger reserviert, die mit besonderen Konzepten inklusiven Wohnraum für Menschen mit Einschränkungen oder Behinderungen schaffen. Diese Wohnungen werden räumlich im gesamten Quartier verteilt.
- 5 % der Wohnfläche sind für vordringlich Wohnungssuchende reserviert.
- Die Mietpreis- und Belegungsbindung der geförderten Wohnungen beträgt mindestens 30 Jahre. Die Mietpreise liegen im 1. Förderweg bei 6,80 € und im 2. Förderweg bei 8,90 € pro Quadratmeter.
- Um auf die Mietpreisbildung im freifinanzierten Wohnungsbau Einfluss zu nehmen, werden je 50 der freifinanzierten Mietwohnungen bei Erstvermietung mit einem festen Mietpreis von 12,90 € bzw. 14,90 € pro Quadratmeter Miete angeboten.
Flächenverteilung
Im städtebaulichen Vertrag ist festgehalten, welche Flächen für welche Nutzungen vorgesehen sind. Diese Angaben beziehen sich auf die Bruttogrundfläche – also die Summe aller Flächen, die in den Gebäuden entsteht. Das neue Quartier wird auf knapp zwei Drittel der Fläche durch Wohnen geprägt.
Büros, Gewerbe, Läden
Etwa ein Drittel der Fläche wird gewerblich genutzt:
- Ein Supermarkt, ein Drogeriemarkt sowie kleinere Geschäfte sichern die Nahversorgung des Quartiers.
- In einem Handwerkerhof stehen Flächen für kleine und mittlere Handwerksbetriebe und produzierendes Gewerbe zur Verfügung. Die Miete beträgt für die ersten zehn Jahren maximal 10 € pro m². Die Stadt ist bei der Mieterauswahl beteiligt.
- Erstmals gibt es Flächen, die von Baugemeinschaften gewerblich zu nutzen sind. Diese Flächen sollen durch die Stadt angekauft und über ein Ausschreibungsverfahren an Bauwillige mit dem besten Konzept vergeben werden.
Schule, Sport, Kitas
Der städtebauliche Vertrag sichert Flächen für die soziale Infrastruktur:
- Flächen für drei Kitas mit rund 270 Plätzen werden für mindestens 30 Jahre langfristig gesichert. Die Kitas verfügen über eigene Frei- und Spielflächen.
- Consus überträgt die Fläche zur Schulerweiterung kostenfrei an Hamburg und beteiligt sich an den Kosten für die Schulerweiterung.
- Auf dem Schulgrundstück soll eine wettkampftaugliche Doppel-Zweifeldhalle entstehen.
Erschließung
Consus wird die öffentlichen Straßen und Plätze sowie die technische Infrastruktur herstellen und kostenfrei in städtisches Eigentum übergeben.
Mobilität
Das neue Quartier wird auto- und verkehrsreduziert gestaltet. Das Mobilitätskonzept beinhaltet:
- Reduzierte Anzahl von Besucherstellplätzen im öffentlichen Straßenraum
- Private Stellplätze in Tiefgaragen unter den jeweiligen Wohngebäuden
- Einrichtung einer neuen Buslinie
- Eine Quartiersgarage mit 70 Stellplätzen für Besucher
- Neue Konzepte für Anliefer- und Paketdienste
- Drei neue Stadtradstationen
- E-Ladestationen in den Tiefgaragen und im öffentlichen Raum
- Carsharing-Stellplätze im Quartier
- Aufbau einer Mobilitätszentrale
- Ausstattung des öffentlichen Raumes unter inklusiven Aspekten
Gestaltung
Für die Gestaltung aller Gebäude werden Architekturwettbewerbe durchgeführt. Näheres regelt ein gestalterisches Leitbild (Details dazu finden Sie hier). Die Fassaden und Dächer sollen teils begrünt werden, um einen ökologische Beitrag zum Stadtklima zu leisten.
Energieversorgung und Umweltschutz
Im städtebaulichen Vertrag werden Vorgaben für die Gebäudedämmung, die Wärmeversorgung und die Nutzung erneuerbarer Energien gemacht:
- Alle Wohngebäude müssen mindestens nach dem Energie-Effizienzhaus-Standard 55 gebaut werden. Das bedeutet, dass sie weniger als 55 % der Energie eines Standardgebäudes verbrauchen dürfen und dass sie besonders gefördert werden können.
- Der Anteil erneuerbarer Energie an der Wärmeversorgung wird 75 % betragen.
- 20 % der Dachflächen erhalten Solaranlagen.
- Die Wohnungen werden vor allem durch Geothermie und Wärmerückgewinnung aus der Kühlung gewerblich genutzter Gebäude beheizt.
- Die Wärmeversorgung wird möglichst CO2-arm gestaltet. Der brennstofffreie Anteil wird bei mindestens 55 % liegen. Auf Verbrennungsanlagen (z.B. für Gas oder Öl) wird verzichtet.
- Umweltfreundliche Baustoffe werden vorgeschrieben.
- Consus verpflichtet sich, Artenschutzmaßnahmen (Nistkästen, Artenschutzhaus etc.) umzusetzen und zu unterhalten, anteilig Dächer und Fassaden (mind. 20 %) zu begrünen sowie Tiefgaragen mit Bäumen zu bepflanzen.
Nutzungsverteilung
Das neue Quartier auf dem Holstenareal soll ein stark durchmischtes Quartier werden. Da mit dem Bebauungsplan nur die Nutzung „Wohnen“ vorgegeben werden kann, werden mit dem städtebaulichen Vertrag auch Regelungen getroffen, wie sich die verschiedenen Wohnformen im Quartier verteilen und wie sie verträglich mit den anderen Nutzungen angeordnet werden können. Die Verteilung zeigt die folgende Darstellung:
Quartierszentrum und Quartiersmanagement
Der Gebäudekomplex aus Malzsilo und Sudhaus wird erhalten und zu einem Quartierszentrum mit verschiedenen Angeboten für alle im Quartier und in der Nachbarschaft entwickelt. Consus wird die Gebäude kostenfrei an Hamburg übergeben und sich an den Baukosten beteiligen. Außerdem wird ein Quartiersmanagement eingerichtet, um das Zusammenleben im Quartier zu fördern. Hierfür wird ein Verein gegründet, in dem alle Grundeigentümer Mitglied werden und dem auch alle Mieterinnen und Mieter beitreten können. Consus wird die Arbeit des Quartiersmanagements mit einer Anschubfinanzierung unterstützen.
Finanzierung
Mit dem städtebaulichen Vertrag werden konkrete Regelungen zur Finanzierung getroffen. Der Eigentümer und Investor Consus beteiligt sich insgesamt mit ca. 20 Mio. Euro an der Erweiterung der Theodor-Haubach-Schule, am Bau des Quartierszentrums, der Herstellung und Pflege des Parks, an Planungskosten und an der Umsetzung des Mobilitätskonzepts. Darüber hinaus erstellt Consus die gesamte innere Erschließung auf eigene Kosten und übergibt diese in das Eigentum der Stadt Hamburg. Dazu zählen alle neu anzulegenden Straßen, Wege und Plätze einschließlich der darunterliegenden Leitungen.
Park
Der Park ist der zentrale Grünbereich und Freiraum des Quartiers. Consus wird die Fläche an Hamburg kostenfrei übertragen, die Altlastensanierung vornehmen und sich zu 75 % an den Kosten für Planung und Bau beteiligen sowie die Parkpflege für 15 Jahre bezahlen.
Bauverpflichtung
Consus verpflichtet sich, mit Gültigkeit des Bebauungsplans Bauanträge einzureichen und die Vorhaben in bestimmten zeitlichen Fristen zu realisieren.
Sicherheitsleistungen
Sollte Consus Vertragsinhalte nicht oder nicht rechtzeitig erfüllen, müssen Vertragsstrafen gezahlt werden. Zur Absicherung der Zahlungsverpflichtungen wird Consus bei der Stadt Bürgschaften hinterlegen.
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