Ziel der Sozialen Erhaltungsverordnung ist es, in Quartieren mit angespannten Wohnungsmärkten die Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung zu erhalten und vor Verdrängung zu schützen, indem die Durchführung aufwertender Maßnahmen an bestehenden Wohngebäuden begrenzt wird. So werden Nutzungsänderungen, bauliche Maßnahmen sowie Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig.
In Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung bedürfen bestimmte bauliche und eigentumsrechtliche Vorhaben einer gesonderten Genehmigung. Dies ist in § 172 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. So können Modernisierungen, die über den im Gebiet üblichen Standard hinausgehen sowie der Abbruch und die Nutzungsänderungen von bestehenden Wohnungen versagt oder im Sinne der Erhaltungsziele gesteuert werden. Ein individueller Schutz von Mieter*innen oder eine allgemeine Begrenzung der Miethöhen ist hingegen nicht möglich. Die Durchführung von baulichen Maßnahmen ohne Genehmigung kann im Gebiet einer Sozialen Erhaltungsverordnung mit einem Bußgeld belegt und der Rückbau in den ursprünglichen Zustand angeordnet werden.
Bauliche Maßnahmen werden nicht grundsätzlich unterbunden. Ab dem Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung gilt ein genereller Genehmigungsvorbehalt für Maßnahmen im Zusammenhang mit baulichen Anlagen, die dem Wohnen bestimmt sind. Im konkreten Einzelfall wird dann jeweils geprüft, ob die Maßnahme Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben kann.
Ein zusammenfassendes Merkblatt und ein Antragsformular zur Sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB für bauliche Vorhaben im Bezirk Hamburg-Altona mit unseren Kontaktdaten finden Sie unten im Downloadbereich.
Für das gesamte Stadtgebiet der Freien und Hansestadt Hamburg gilt bis zum Ablauf des 31. Dezember 2025 die „Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs“.
Sofern eine Genehmigungspflicht nach § 250 Baugesetzbuch nicht besteht, ist in den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 172 Baugesetzbuch genehmigungspflichtig. Über die Genehmigung wird im Einzelfall unter Berücksichtigung der gesetzlich definierten Genehmigungsansprüche entschieden.
Zudem besteht in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Die Erwerber*innen können die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 27 Baugesetzbuch abwenden.
In Hamburg-Altona gelten zurzeit Soziale Erhaltungsverordnungen für folgende Gebiete: Sternschanze, Osterkirchenviertel, Altona-Altstadt, Ottensen, Bahrenfeld-Süd und Altona-Nord.
Für die Gebiete Sternschanze, Osterkirchenviertel und Altona-Altstadt wurden die Anwendungsvoraussetzungen im Rahmen einer Zwischenkontrolle im Jahr 2021 bestätigt, siehe „Repräsentativuntersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen der Sozialen Erhaltungsverordnung (Zwischenkontrolle)“.
Kontakt
sozialeerhaltungsverordnung@altona.hamburg.de
Martina Michalzik, Telefon: 040 42811 2385
Mail: martina.michalzik@altona.hamburg.de
Tina Graefe, Telefon: 040 42811 1936
Mail: tina.graefe@altona.hamburg.de
Maja Momić, Telefon: 040 42811 2426
Mail: maja.momic@altona.hamburg.de
Meike Böttcher, Telefon: 040 42811 3051
Mail: meike.boettcher@altona.hamburg.de
Christine Schwan, Telefon: 040 42811 1937
Mail: christine.schwan@altona.hamburg.de
