Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen-Süd

Erste Ansätze einer Aufwertung mit Verdrängungstendenzen (Gentrifikation) werden sichtbar, die Neuvermietungspreise und die Immobilienkosten steigen stetig. Damit die soziale Mischung erhalten bleibt, soll eine weitere Aufwertung begrenzt werden. Dazu dient die Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel, Hoheluft-West, Stellingen-Süd.

Sie ist am 19. April 2018 gemeinsam mit der Umwandlungsverordnung in Kraft getreten, ihr Gebiet reicht von der Hoheluftchaussee zur Kieler Straße, vom Eidelstedter Weg bis zur Fruchtallee und umfasst die Osterstraße und Teile der Gärtnerstraße und des Langenfelder Damms.

Eine Soziale Erhaltungsverordnung greift nicht in das allgemeine Mietrecht ein, sondern zielt vielmehr darauf ab, drastische Veränderungen im Wohnungsangebot zu begrenzen.

Genehmigungspflichtig werden:

1. Bauliche Maßnahmen wie Sanierungen, Modernisierungen, Um-und Anbauten, Umnutzung von Wohn- in Gewerberaum, Zusammenlegung/Teilung von Wohnungen, Abbruch von Wohnhäusern
2. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
3. Die Stadt erhält im Geltungsbereich ein allgemeines Vorkaufsrecht beim Verkauf von Zinshäusern

Alle Maßnahmen müssen in jedem Einzelfall beim Bezirksamt beantragt werden. Dort wird geprüft, ob die Vorhaben genehmigt werden können oder sich nachteilig auf die Zusammensetzung der Bevölkerung auswirken könnten.
Zudem erhält die Stadt ein allgemeines Vorkaufsrecht an Zinshäusern.

Allgemeine Informationen zum Thema Soziale Erhaltungsverordnungen

Ziel von Sozialen Erhaltungsverordnungen ist es, die Struktur der Wohnbevölkerung im Stadtteil aus städtebaulichen Gründen zu erhalten. Das bedeutet, dass Bewohner nicht durch aufwertende, bauliche Maßnahmen, wie zum Beispiel Luxusmodernisierungen und die in der Regel damit einhergehenden Mieterhöhungen oder durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus dem Gebiet verdrängt werden sollen.

1. Bauliche Maßnahmen
(Abbrüche, bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen)

Im Geltungsbereich der Verordnung bedürfen alle Rückbauten, Änderungen und Nutzungsänderungen baulicher Anlagen, die dem Wohnen dienen, einer Genehmigung nach dieser Verordnung.

Gemeint sind damit vornehmlich Abrisse/Teilabrisse mit dem Ziel einer Neubebauung, Änderungen von Wohnungsgrößen (Zusammenlegungen, Teilungen, Grundrissänderungen mit funktionalen Auswirkungen), sogenannte Luxusmodernisierungen und die Umnutzung von Wohn- zu Gewerberaum. Diese Maßnahmen führen in der Regel zu einer städtebaulich unerwünschten Veränderung der Angebotsstruktur und tragen wesentlich zu einer Aufwertung und somit zu einer Anwerbung anderer (z.B. einkommensstärkerer) Bevölkerungsgruppen bei.

Bauliche Maßnahmen werden jedoch nicht grundsätzlich unterbunden. Mit dem Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung gilt für sie aber ein genereller Genehmigungsvorbehalt - auch für jene Maßnahmen, die nach der Hamburgischen Bauordnung keiner Genehmigung bedürfen, wie zum Beispiel: Fensteraustausch, Heizungserneuerung oder Grundrissänderung.

Die Regelungen gelten für bestehende Wohnungen und Wohngebäude, unabhängig davon, ob sie leer stehen oder bewohnt sind. Für Neubauten oder bisher ausschließlich gewerblich genutzte Grundstücke gilt die Soziale Erhaltungsverordnung nicht.

Erst im konkreten Einzelfall wird im eigentlichen Genehmigungsverfahren geprüft, ob die beantragte Maßnahme direkt oder indirekt Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben kann.
Dabei bestimmt Paragraf 172 (4) BauGB Situationen, in denen eine Genehmigung auf jeden Fall zu erteilen ist.

Im Umkehrschluss sind solche Maßnahmen abzulehnen oder zu verhandeln, die sich in nicht erwünschter Weise auf die Zusammensetzung der Bewohnerschaft auswirken können. Hierzu gehören zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen mit denen der zeitgemäße Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung im Gebiet unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen überschritten wird (sogenannte Luxusmodernisierungen).

Über die Genehmigung entscheidet das Bezirksamt Eimsbüttel; Paragraf 173 BauGB regelt das Verfahren.

Muss für eine Maßnahme ein Bauantrag bei der zuständigen Bauprüfabteilung gestellt werden, so erhält diesen auch das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung zur Stellungnahme. Der gegebenenfalls zu erteilende Bescheid schließt dann die erforderliche Entscheidung gem. Paragrafen 172, 173 BauGB mit ein.
Die Durchführung baulicher Maßnahmen ohne Genehmigung kann im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung gemäß Paragraf 213 BauGB mit einem Bußgeld belegt werden.

2. Umwandlung
(Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen)

In der Freien und Hansestadt Hamburg gilt gleichzeitig mit der in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsverordnung eine Umwandlungsverordnung. Der Senat verlängert die Gültigkeit dieser Verordnung jeweils für weitere 5 Jahre. Sie gilt für alle Gebiete in denen Soziale Erhaltungsverordnungen Geltung haben.
Mit der Umwandlungsverordnung ist die Begründung von Sondereigentum aus dem Bestand (Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz) genehmigungspflichtig.

Ausgenommen von dieser Genehmigungspflicht ist die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum bei geplanten Neu- beziehungsweise Ausbauten (z.B. Dachgeschossausbau, Aufstockung) und bei bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden.

Mit dem Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung sind damit grundbuchliche Veränderungen beim Amtsgericht, also der Eintrag von Sonder- und Teileigentum, nur noch möglich, wenn ein Genehmigungsbescheid beziehungsweise ein sogenanntes "Negativattest" vorgelegt wird.

Eine Genehmigung wird im Einzelfall nur erteilt, wenn ein gesetzlicher Anspruch nach Paragraf 172 Absatz 4 BauGB besteht. Dies ist der Fall, wenn:

• es wirtschaftlich nicht zumutbar ist, ein Wohnungs- und Teileigentum abzulehnen; das Grundstück zu einem Nachlass gehört und zugunsten der Erben aufgeteilt werden soll;
• Wohnungs- und Teileigentum zur Eigennutzung an Familienangehörige verkauft werden soll;
• Im Grundbuch eingetragene Ansprüche Dritter aus der Zeit vor Inkrafttreten der Verordnung bestehen;
• Der Eigentümer sich verpflichtet, für einen Zeitraum von sieben Jahren die Wohnungen nur an die Mieter zu verkaufen.

Wenn eine Genehmigung nicht erforderlich ist oder als erteilt gilt stellt das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung ein "Negativattest" aus.

3. Allgemeines Vorkaufsrecht
(Verkauf von Grundstücken)

In Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung besteht ein Vorkaufsrecht der Freien und Hansestadt Hamburg (gemäß Paragraf 24 Absatz 1 Satz 4 BauGB) bei Grundstückskaufverträgen. Dieses kann zum Zuge kommen, wenn aufgrund von Tatsachen angenommen werden kann, dass durch einen Verkaufsfall die Ziele der Verordnung beeinträchtigt werden.

Das erforderliche Prüfverfahren führt das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung durch.

Nach Paragraf 27 BauGB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich vertraglich zu einem, den Zielen der Sozialen Erhaltungsverordnung konformen Verhalten verpflichtet.

Ihre Ansprechpersonen
Beachten Sie bitte, dass die vorstehenden Informationen nur einen allgemeinen Überblick über die erhaltungsrechtlichen Belange geben können.
Beratung zu geplanten Maßnahmen erhalten Sie nach vorheriger Terminabsprache beim

Bezirksamt Eimsbüttel
Fachamt Bauprüfung
Grindelberg 62-66
20144 Hamburg
Telefon: 040 42801-2233.
E-Mail: baupruefung@eimsbuettel.hamburg.de.

Beratung zur Sozialen Erhaltungsverordnung und zur Umwandlungsverordnung im Bezirk Eimsbüttel erhalten Sie beim Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung.

Bezirksamt Eimsbüttel
Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Abteilung Städtebauliche Sanierung & Projektentwicklung
Frau Homann
Grindelberg 62-64
20144 Hamburg
Telefon: 040 42801-3439.
Telefax: 040 427903-441.
E-Mail: stadtplanung@eimsbuettel.hamburg.de.