Eimsbüttel-Süd

Mit seinen attraktiven Altbauten und interessanten Gastronomie- und Kulturangeboten hat sich das südliche Eimsbüttel zu einem begehrten Wohnstandort für einkommensstarke Haushalte entwickelt.
Erste Ansätze einer Aufwertung mit Verdrängungstendenzen und Gentrifizierung werden sichtbar, die Neuvermietungspreise und die Immobilienkosten steigen stetig.

Damit die soziale Mischung in Eimsbüttel-Süd erhalten bleibt, soll eine weitere Aufwertung begrenzt werden. Dazu dient die Soziale Erhaltungsverordnung Eimsbüttel-Süd. Sie ist am 30. Juli 2014 gemeinsam mit der Umwandlungsverordnung in Kraft getreten, ihr Gebiet reicht von der Fruchtallee zur Altonaer Straße und umfasst die Weidenallee, die Bellealliancestraße und Teile der Eimsbütteler Chaussee und des Schulterblattes.

Eine Soziale Erhaltungsverordnung greift nicht in das allgemeine Mietrecht ein, sondern zielt vielmehr darauf ab, drastische Veränderungen im Wohnungsangebot zu begrenzen.

Genehmigungspflichtig werden:

1. Bauliche Maßnahmen wie Sanierungen, Modernisierungen, Um- und Anbauten, Umnutzung von Wohn- in Gewerberaum, Zusammenlegung und Teilung von Wohnungen, Abbruch von Wohnhäusern
2. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
3. Die Stadt erhält im Geltungsbereich ein allgemeines Vorkaufsrecht beim Verkauf von Zinshäusern.

Alle Maßnahmen müssen in jedem Einzelfall beim Bezirksamt beantragt werden. Dort wird geprüft, ob die Vorhaben genehmigt werden können oder sich nachteilig auf die Zusammensetzung der Bevölkerung auswirken könnten.
Zudem erhält die Stadt ein allgemeines Vorkaufsrecht an Zinshäusern.

Allgemeine Informationen zum Thema Soziale Erhaltungsverordnungen

Ziel von Sozialen Erhaltungsverordnungen ist es, die Struktur der Wohnbevölkerung im Stadtteil aus städtebaulichen Gründen zu erhalten. Das bedeutet, dass Bewohner nicht durch aufwertende, bauliche Maßnahmen – zum Beispiel Luxusmodernisierungen –  und die in der Regel damit einhergehenden Mieterhöhungen oder durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen aus dem Gebiet verdrängt werden sollen.

1. Bauliche Maßnahmen 
Abbrüche, bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen

Im Geltungsbereich der Verordnung bedürfen alle Rückbauten, Änderungen und Nutzungsänderungen baulicher Anlagen, die dem Wohnen dienen, einer Genehmigung nach dieser Verordnung.

Gemeint sind damit vornehmlich Abrisse oder Teilabrisse mit dem Ziel einer Neubebauung, Änderungen von Wohnungsgrößen durch Zusammenlegungen, Teilungen, Grundrissänderungen mit funktionalen Auswirkungen, sogenannte Luxusmodernisierungen und die Umnutzung von Wohn- zu Gewerberaum. Diese Maßnahmen führen in der Regel zu einer städtebaulich unerwünschten Veränderung der Angebotsstruktur und tragen wesentlich zu einer Aufwertung und somit zu einer Anwerbung anderer, zum Beispiel einkommensstärkerer, Bevölkerungsgruppen bei.

Bauliche Maßnahmen werden jedoch nicht grundsätzlich unterbunden. Mit dem Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung gilt für sie aber ein genereller Genehmigungsvorbehalt – auch für jene Maßnahmen, die nach der Hamburgischen Bauordnung keiner Genehmigung bedürfen, wie beispielsweise Fensteraustausch, Heizungserneuerung oder Grundrissänderung.

Die Regelungen gelten für bestehende Wohnungen und Wohngebäude, unabhängig davon, ob sie leer stehen oder bewohnt sind. Für Neubauten oder bisher ausschließlich gewerblich genutzte Grundstücke gilt die Soziale Erhaltungsverordnung nicht.

Erst im konkreten Einzelfall wird im eigentlichen Genehmigungsverfahren geprüft, ob die beantragte Maßnahme direkt oder indirekt Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben kann.

Dabei bestimmt Paragraf 172 Absatz 4 Baugesetzbuch Situationen, in denen eine Genehmigung auf jeden Fall zu erteilen ist.

Im Umkehrschluss sind solche Maßnahmen abzulehnen oder zu verhandeln, die sich in nicht erwünschter Weise auf die Zusammensetzung der Bewohnerschaft auswirken können. Hierzu gehören zum Beispiel sogenannte Luxusmodernisierungen: Modernisierungsmaßnahmen mit denen der zeitgemäße Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung im Gebiet unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen überschritten wird.

Über die Genehmigung entscheidet das Bezirksamt Eimsbüttel; Paragraf 173 Baugesetzbuch regelt das Verfahren.

Muss für eine Maßnahme ein Bauantrag bei der zuständigen Bauprüfabteilung gestellt werden, so erhält diesen auch das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung zur Stellungnahme. Der gegebenenfalls zu erteilende Bescheid schließt dann die erforderliche Entscheidung gem. Paragrafen 172 und 173 Baugesetzbuch mit ein.
Die Durchführung baulicher Maßnahmen ohne Genehmigung kann im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung gemäß Paragraf 213 Baugesetzbuch mit einem Bußgeld belegt werden.

2. Umwandlung
Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen

In der Freien und Hansestadt Hamburg gilt gleichzeitig mit der in Kraft getretenen sozialen Erhaltungsverordnung eine Umwandlungsverordnung. Der Senat verlängert die Gültigkeit dieser Verordnung jeweils für weitere fünf Jahre. Sie gilt für alle Gebiete in denen Soziale Erhaltungsverordnungen Geltung haben.

Mit der Umwandlungsverordnung ist die Begründung von Sondereigentum aus dem Bestand, das heißt Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz, genehmigungspflichtig.

Ausgenommen von dieser Genehmigungspflicht ist die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum bei geplanten Neu- beziehungsweise Ausbauten wie Dachgeschossausbau oder Aufstockung und bei bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden.

Mit dem Erlass der Sozialen Erhaltungsverordnung sind damit grundbuchliche Veränderungen beim Amtsgericht, also der Eintrag von Sonder- und Teileigentum, nur noch möglich, wenn ein Genehmigungsbescheid beziehungsweise ein sogenanntes "Negativattest" vorgelegt wird.

Eine Genehmigung wird im Einzelfall nur erteilt, wenn ein gesetzlicher Anspruch nach Paragraf 172 Absatz 4 Baugesetzbuch besteht. Dies ist der Fall, wenn:

• es wirtschaftlich nicht zumutbar ist, ein Wohnungs- und Teileigentum abzulehnen;
• das Grundstück zu einem Nachlass gehört und zugunsten der Erben aufgeteilt werden soll;
• Wohnungs- und Teileigentum zur Eigennutzung an Familienangehörige verkauft werden soll;
• Im Grundbuch eingetragene Ansprüche Dritter aus der Zeit vor Inkrafttreten der Verordnung bestehen;
• Der Eigentümer sich verpflichtet, für einen Zeitraum von sieben Jahren die Wohnungen nur an die Mieter zu verkaufen.

Wenn eine Genehmigung nicht erforderlich ist oder als erteilt gilt stellt das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung ein "Negativattest" aus.
 

3. Allgemeines Vorkaufsrecht 
Verkauf von Grundstücken

In Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung besteht ein Vorkaufsrecht der Freien und Hansestadt Hamburg gemäß Paragraf 24 Absatz 1 Satz 4 Baugesetzbuch bei Grundstückskaufverträgen. Dieses kann zum Zuge kommen, wenn aufgrund von Tatsachen angenommen werden kann, dass durch einen Verkaufsfall die Ziele der Verordnung beeinträchtigt werden.

Das erforderliche Prüfverfahren führt das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung durch.

Nach Paragraf 27 Baugesetzbuch kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich vertraglich zu einem den Zielen der Sozialen Erhaltungsverordnung konformen Verhalten verpflichtet.

Ihre Ansprechpersonen
Vorhaben, die nach der Hamburgischen Bauordnung einer Genehmigung bedürfen, müssen beim Fachamt Bauprüfung beantragt werden. Im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren werden auch die Belange der Sozialen Erhaltungsverordnung geprüft:

Bezirksamt Eimsbüttel
Fachamt Bauprüfung
Grindelberg 62 – 66
20144 Hamburg
Telefon:. 040 42801-2233.
E-Mail: baupruefung@eimsbuettel.hamburg.de.

Beratung zur Sozialen Erhaltungsverordnung und zur Umwandlungsverordnung im Bezirk Eimsbüttel erhalten Sie beim Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung.

Bezirksamt Eimsbüttel 
Dezernat Wirtschaft, Bauen und Umwelt
Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Abteilung Städtebauliche Sanierung, Projektentwicklung
Grindelberg 62 – 64
20144 Hamburg
Telefax: 040 427903-441.
E-Mail: stadtplanung@eimsbuettel.hamburg.de.