Diese Eigenart kann sich zum Beispiel durch eine gründerzeitliche Bebauung, durch klassische Vorgartenbereiche oder eine besondere städtebauliche Struktur ausdrücken. Je nach Erhaltungsverordnung sind die Charakteristika der Gebiete unterschiedlich. Ihre Besonderheiten können in den jeweiligen Begründungen zur Verordnung nachgelesen werden.
Für alle Erhaltungsgebiete gilt, dass der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen gemäß Paragraf 172 Absatz 1 Satz Nummer 1 Nummer 1 Baugesetzbuch (BauGB) einer gesonderten Genehmigung bedarf – auch, wenn das geltende Planrecht diese Vorhaben eigentlich zulassen würde. Dies gilt ebenfalls für genehmigungsfreie Bauvorhaben nach Paragraf 60 Anlage 2 der Hamburger Bauordnung (HBauO). Auch hierfür ist im Bereich einer Städtebaulichen Erhaltungsverordnung eine Genehmigung erforderlich.
Mit der Verordnung wird das Erhaltungsgebiet zunächst nur flächenbezogen festgelegt und die grundsätzliche Genehmigungsbedürftigkeit baulicher Veränderungen nach Paragraf 172 Absatz 1 BauGB begründet. Ob ein Vorhaben genehmigt werden kann oder die Voraussetzungen für die Versagung einer Genehmigung im Hinblick auf ein konkretes Vorhaben erfüllt sind, ist erst im Rahmen der Entscheidung über einen entsprechenden Antrag zu prüfen. Es handelt sich somit um ein zweistufiges Verfahren.
Nach Paragraf 24 Absatz 1 Nummer 4 BauGB steht der Freien und Hansestadt Hamburg im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu.
Auszug aus der Begründung zur Städtebaulichen Erhaltungsverordnung „Zylinderviertel“:
„Das Erhaltungsgebiet ist beispielhaft für ein über Jahrzehnte gewachsenes Villenviertel im Grenzbereich von äußerer und innerer Stadt. Das Gebiet ist bei aller inzwischen stattgefundener Überfremdung durch unmaßstäbliche Mehrfamilienhäuser der Nachkriegszeit am westlichen Gebietsrand mit seinen alten Villen der Gründerzeit, der zwanziger und dreißiger Jahre insgesamt von überdurchschnittlicher Stadtbildqualität.
Der Spitzname „Zylinderviertel" weist auf die gutsituierte Bewohnerschaft hin. Die gestalterische Qualität der alten Einzelvillen ist überwiegend gut und überdurchschnittlich. Die regelmäßige, parallel geführte Erschließung mit altem, hohem Baumbestand (als Alleen), die weiten und begrünten Vorgärten und der überwiegend villenartige Gebäudebestand in offener Bauweise aus verschiedenen Stilepochen prägen das Erscheinungsbild. Eindrucksvoll ist die Mischung verschiedener Bauepochen von Heimat- und Jugendstil der ausgehenden Gründerzeit über Expressionismus und Neues Bauen bis hin zu den meist weniger gelungenen Beispielen des Funktionalismus der Nachkriegszeit. (…)“
Die Erhaltungsverordnung soll den Erhalt der baulichen Anlagen und den Villengebietscharakter insgesamt durch milieugerechte Gestaltung bei baulichen Veränderungen sichern.
Bei zukünftigen baulichen Veränderungen und Neubebauungen ist insbesondere auf folgende Gestaltungsmerkmale zu achten:
- Der Maßstab von Villen, das heißt von zweigeschossigen Einzelhäusern in offener Bauweise mit geneigtem Dach ist auch bei Neubauten zwingend.
- Für die Außenwände ist vorwiegend heller Putz oder roter Ziegelstein zu verwenden.
- Die ursprüngliche Fensterteilung ist zu erhalten.
- Die Vorgärten müssen gärtnerisch gestaltet sein und die Gestaltung der Einfriedigungen sind an die jeweilige Bauepoche anzupassen.
- Anbauten müssen sich deutlich dem Bestandsgebäude unterordnen und milieugerecht einfügen
Die straßenparallele Randbebauung am Lokstedter Steindamm ist von 2-3-geschossiger Bebauung mit Dach, überwiegend in rotem Stein, in geschlossener Bauweise geprägt. Diese, von der Umgebung abweichende Bebauung soll ebenfalls erhalten werden.
Die qualitätsvolle Umgebung, die Nähe zum Zentrum und die hohe Nachfrage nach Wohnraum haben einen immer höheren Druck im Zylinderviertel zur Folge. Die vermehrt eingehenden Anträge auf Abbruch der schützenswerten Bestandgebäude würden sich ohne die Erhaltungsverordnung nicht ablehnen lassen.
Um dieser negativen Entwicklung entgegenzutreten, wurden seitens der Verwaltung erläuternde Rahmenbedingungen für das Bauen im Bereich der städtebaulichen Erhaltungsverordnung im Bestand und im Neubau entwickelt. Unter Berücksichtigung der typischen Merkmale werden konkretere Gestaltungsrichtlinien für Gebäudekubatur, Fassaden, Dächer und Freiflächen formuliert und somit die Zielsetzungen der Erhaltungsverordnung präzisiert. Diese Gestaltungsrichtlinien sind von der Bezirksversammlung gefordert, in 2019 beschlossen und als „Leitfaden für das Bauen im Zylinderviertel“ veröffentlicht worden.
Beratung und Auskunft
Bitte beachten Sie, dass die vorstehenden Informationen nur einen allgemeinen Überblick über die erhaltungsrechtlichen Belange geben können. Für eine Bauberatung wenden Sie sich bitte an das Zentrum für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt (Bauprüfung) unter der Telefonnummer 040 42801-2233.
Unten finden Sie mit den „Gestalterischen Rahmenbedingungen“ und dem „Leitfaden für das Bauen im Zylinderviertel“ (beschlossen von der Bezirksversammlung 2019) weitere Hilfestellung für Ihr geplantes Bauvorhaben.
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