Soziale Erhaltungsverordnungen in Hamburg-Nord

Ziel der Sozialen Erhaltungsverordnung ist es, in Quartieren mit angespannten Wohnungsmärkten die Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen zu erhalten und vor Verdrängung zu schützen, indem die Durchführung aufwertender Maßnahmen an bestehenden Wohngebäuden begrenzt wird. Außerdem ist für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine zusätzliche Genehmigung erforderlich.

Eine gültige Soziale Erhaltungsverordnung hat zunächst keine direkten Auswirkungen für die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mieterinnen und Mieter, bestimmte bauliche und eigentumsrechtliche Vorhaben erfordern aber eine gesonderte Genehmigung. Bauliche Maßnahmen werden aber nicht grundsätzlich unterbunden. Auch die Instandhaltung der Wohnhäuser und Wohnungen bleibt weiterhin möglich.

Als Instrument des besonderen Städtebaurechts hat die Soziale Erhaltungsverordnung nicht den Schutz einzelner Mieterinnen und Mieter zum Ziel. Auch erfolgt mit der Sozialen Erhaltungsverordnung keine Festlegung einer allgemeinen Mietobergrenze. Vielmehr sollen Veränderungen im Wohnungsangebot begrenzt werden, um die strukturelle Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten.

Ein individueller Schutz von Mieterinnen und Mietern oder eine allgemeine Begrenzung der Miethöhen ist hingegen nicht möglich. Ebenso wenig schützt die Soziale Erhaltungsverordnung vor Kündigung.

In § 172 Baugesetzbuch (BauGB) ist geregelt, welche Vorhaben genehmigungspflichtig sind. Darüber hinaus ist hier angegeben, unter welchen Voraussetzungen eine Genehmigung versagt werden kann oder zu erteilen ist. So können Luxusmodernisierungen, die über den im Gebiet üblichen Standard hinausgehen, Wohnungszusammenlegungen sowie der Abbruch und die Umnutzung von bestehenden Wohnungen versagt werden. Eine Übersicht insbesondere von im Regelfall genehmigungsfähigen und nicht genehmigungsfähigen Vorhaben finden Sie im Merkblatt unter "Downloads" am Ende dieser Seite. Dort steht ebenfalls ein Antragsformular zur Verfügung.

In Verbindung mit der gültigen Umwandlungsverordnung (Verordnung über Umwandlungsgenehmigungen in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung vom 8. Oktober 2024, HmbGVBl. 2024, S. 507) dürfen außerdem bestehende Mietwohnungen nicht ohne Genehmigung in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Veränderungen am Grundbuch beim Amtsgericht sind damit nur noch möglich, wenn ein Genehmigungsbescheid des Bezirksamtes Hamburg-Nord vorgelegt wird. Über die Genehmigung wird im Einzelfall unter Berücksichtigung der gesetzlich definierten Genehmigungsansprüche entschieden.

Hinweis: Aufgrund der Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs vom 16. Dezember 2025 (HmbGVBl. Nr. 44, S. 814 ff.) ist die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum – befristet bis 31.12.2030 – in den meisten Fällen abweichend genehmigungspflichtig nach § 250 BauGB. Diese Regelung geht der Genehmigungspflicht nach § 172 BauGB in den Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung vor. Genehmigungen erteilt das Zentrum für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt. In den Fällen, in denen § 250 BauGB nicht greift, gilt in den Sozialen Erhaltungsverordnungen weiterhin die Genehmigungspflicht nach § 172 BauGB, bspw. bei Wohngebäuden mit weniger als sechs Wohnungen.

Zudem hat die Stadt ein Vorkaufsrecht, um spekulativen Grundstücksverkäufen entgegenwirken zu können. Der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er sich vertraglich zu einem den Zielen der Sozialen Erhaltungsverordnung konformen Verhalten verpflichtet.

Die Belange der Sozialen Erhaltungsverordnung werden im Rahmen der Genehmigungsverfahren nach Hamburgischer Bauordnung (HBauO) geprüft. Durch die Soziale Erhaltungsverordnung sind auch Maßnahmen genehmigungspflichtig, die sonst ggf. keine Genehmigung nach der HBauO bedürfen. Die Durchführung von baulichen Maßnahmen ohne erforderliche Genehmigung kann im Gebiet einer Sozialen Erhaltungsverordnung mit einem Bußgeld belegt und der Rückbau in den ursprünglichen Zustand angeordnet werden.

Weiterführende allgemeine Informationen zu Sozialen Erhaltungsverordnungen sowie zur Umwandlungsverordnung stehen auf der Seite der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen zur Verfügung: Soziale Erhaltungsverordnungen in Hamburg

Im Bezirk Hamburg-Nord gibt es aktuell drei Gebiete mit einer gültigen Sozialen Erhaltungsverordnung: „Barmbek-Nord“, „Barmbek-Süd“ und „Jarrestadt“, die am 16. Juli 2025 erlassen wurden.

Beratung und Auskunft

Beachten Sie bitte, dass die vorstehenden Informationen nur einen allgemeinen Überblick über die erhaltungsrechtlichen Belange geben können. Zuständig für die Durchführung der Sozialen Erhaltungsverordnung in den jeweiligen Gebieten ist das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung. Hier sind auch Genehmigungen für die Umwandlung in Wohnungseigentum sowie bauliche Maßnahmen, die keiner Genehmigung nach der Hamburgischen Bauordnung bedürfen, zu beantragen. Nutzen Sie für die Antragstellung das am Ende dieser Seite unter "Downloads" bereitgestellte Antragsformular inklusive der Anlagen. 

Kontakt für die Sozialen Erhaltungsverordnungen
Bezirksamt Hamburg-Nord
Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Abteilung Integrierte Stadtteilentwicklung
Kümmellstraße 6, 20249 Hamburg
Telefon: 040 / 428 04-6008
E-Mail: stadt-undlandschaftsplanung@hamburg-nord.hamburg.de

Ansprechpartner im Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Tim Kuisat
Telefon: 040 / 428 04-6080

Daniel Sadowski
Telefon: 040 / 428 04-6078
E-Mail: soziale-erhaltungsverordnung@hamburg-nord.hamburg.de

Kontakt für Baugenehmigungsverfahren

Vorhaben, die nach der Hamburgischen Bauordnung einer Genehmigung bedürfen, müssen beim Fachamt Bauprüfung beantragt werden. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens werden auch die Belange der Sozialen Erhaltungsverordnung geprüft:

Bezirksamt Hamburg-Nord
Zentrum für Wirtschaft, Bauen und Umwelt (WBZ)
Fachamt Bauprüfung
Kümmellstraße 6, 20249 Hamburg
Telefon: 040 / 428 04-6807
E-Mail: wbz@hamburg-nord.hamburg.de