Dennoch macht sich auch in diesem Gebiet der angespannte Wohnungsmarkt in Hamburg und ein wachsendes Interesse von Wohnungssuchenden und Investoren bemerkbar. Viele öffentlich geförderte Wohnungen werden in den kommenden Jahren aus der Bindung laufen. Die Soziale Erhaltungsverordnung Nördliche Neustadt soll dazu beitragen, die gewachsenen Nachbarschaften zu erhalten und bauliche Aufwertung sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu begrenzen.
Die Soziale Erhaltungsverordnung Nördliche Neustadt ist am 10.03.2018 in Kraft getreten. Sie umfasst das Wohngebiet rund um den Großneumarkt. In Verbindung mit der Umwandlungsverordnung soll die ansässige Wohnbevölkerung des Gebietes vor Verdrängung geschützt und das angestammte Milieu erhalten werden. Als Instrument des besonderen Städtebaurechts hat die Soziale Erhaltungsverordnung nicht den Schutz einzelner Mieterinnen und Mieter zum Ziel. Auch eine Festlegung einer allgemeinen Mietobergrenze ist nicht möglich. Vielmehr sollen aufwertende Veränderungen im Wohnungsangebot aus besonderen städtebaulichen Gründen begrenzt werden, um die strukturelle Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Gründen zu erhalten.
Die Soziale Erhaltungsverordnung Nördliche Neustadt hat zunächst keine direkten Auswirkungen für die Eigentümerinnen und Eigentümer bzw. die Mieterinnen und Mieter. Sie führt für bestimmte bauliche und eigentumsrechtliche Maßnahmen einen zusätzlichen Genehmigungsvorbehalt ein. Wenn ein nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 4 Baugesetzbuch genehmigungspflichtiges Vorhaben beantragt wird, prüft das zuständige Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung, ob dieses konkrete Vorhaben den Zielen der Sozialen Erhaltungsverordnung entspricht und wie beantragt genehmigt werden kann oder ob es sich nachteilig auf die Zusammensetzung der Bevölkerung auswirkt und zu modifizieren oder abzulehnen ist.
Für folgende Vorhaben ist eine Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung erforderlich:
1. Abbrüche, bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen
Im Geltungsbereich der Verordnung bedürfen Abbrüche, bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen der Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung. Dies gilt auch für Maßnahmen, die nach der Hamburgischen Bauordnung keiner Genehmigung bedürfen. Die Regelungen beschränken sich dabei auf Maßnahmen an bestehenden Wohnungen und Wohngebäuden, wobei unerheblich ist, ob diese zum Zeitpunkt der Antragstellung leer stehen oder bewohnt sind. Für Neubauten und zuvor ausschließlich gewerblich genutzte Grundstücke gilt die Soziale Erhaltungsverordnung nicht.
Der Wegfall von Wohnraum durch Abbruch oder Umnutzung stellt die weitreichendste Maßnahme im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung dar. Ein Abbruch wird nur genehmigt, wenn im Einzelfall nachweislich wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der Erhaltung ein Rechtsanspruch besteht oder wenn aus sonstigen Gründen keine nachteiligen Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu befürchten sind (z.B. durch die Herstellung von günstigem Ersatzwohnraum in vergleichbarer Anzahl, Größe und Struktur).
Bauliche Änderungen, die der Instandsetzung an den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung, der Herstellung der Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung dienen, werden grundsätzlich genehmigt. Darüber hinausgehende Modernisierungen, Änderungen von Wohnungsgrößen, Nutzungsänderungen von Wohnraum und Grundrissänderungen führen hingegen in der Regel zu einer städtebaulich unerwünschten Veränderung der Angebotsstruktur. Sie tragen zu einer Aufwertung und somit zu einer erhöhten Nachfrage insbesondere einkommensstärkerer Bevölkerungsgruppen bei. Bei diesen Vorhaben prüft das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls und der gesetzlichen Bestimmungen des § 172 Baugesetzbuch, ob und ggf. unter welchen Bedingungen oder Änderungen eine Genehmigung erteilt werden kann. Weiteres hierzu finden Sie im anliegenden Merkblatt.
Ist für eine geplante Maßnahme nach der Hamburgischen Bauordnung ein Bauantrag beim zuständigen Fachamt Bauprüfung zu stellen, so wird über die Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren nach § 61 oder § 62 Hamburgische Bauordnung entschieden. Der gegebenenfalls zu erteilende Bescheid schließt dann die erforderliche Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung mit ein.
Im Falle bauantragsfreier Maßnahmen ist die Genehmigung nach der Sozialen Erhaltungsverordnung direkt beim Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung zu beantragen und wird dort geprüft und beschieden.
Die Durchführung von Maßnahmen ohne erforderliche Genehmigung kann im Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung Nördliche Neustadt mit einem Bußgeld belegt und der Rückbau in den ursprünglichen Zustand angeordnet werden.
2. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Für das gesamte Stadtgebiet der Freien und Hansestadt Hamburg gilt bis zum Ablauf des 31. Dezember 2025 die „Verordnung über die Einführung einer Genehmigungspflicht für die Bildung von Wohnungseigentum nach § 250 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs.
Sofern eine Genehmigungspflicht nach §250 Baugesetzbuch nicht besteht, ist in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung - wie hier in der Nördlichen Neustadt - die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach der Hamburgischen Umwandlungsverordnung nach § 172 Baugesetzbuch genehmigungspflichtig.
Über die Genehmigung wird im Einzelfall unter Berücksichtigung der gesetzlich definierten Genehmigungsansprüche entschieden. Die Genehmigung wird grundsätzlich nur erteilt, wenn im Einzelfall nachweislich ein Rechtsanspruch besteht. Sie ist gem. § 172 Abs. 4 Baugesetzbuch in folgenden Fällen zu erteilen:
- Ein Absehen von der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist wirtschaftlich nicht zumutbar.
- Das Grundstück gehört zu einem Nachlass und soll zugunsten von Erben aufteilt werden.
- Wohnungs- oder Teileigentum soll zur Eigennutzung an Familienangehörige veräußert werden.
- Es bestehen Ansprüche Dritter aus der Zeit vor Inkrafttreten der Verordnung (Vormerkung im Grundbuch).
- Der Eigentümer verpflichtet sich, für einen Zeitraum von sieben Jahren die Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.
Wenn eine Genehmigung nicht erforderlich ist oder als erteilt gilt, stellt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung ein Negativattest aus.
3. Allgemeines Vorkaufsrecht
Nach § 24 Abs. 1 Satz 4 Baugesetzbuch hat die Stadt Hamburg in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung ein Allgemeines Vorkaufsrecht für Grundstückskaufverträge. Das erforderliche Prüfverfahren führt das Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung durch. Nach § 27 Baugesetzbuch kann der Käufer oder die Käuferin die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden.
Die Soziale Erhaltungsverordnung Nördliche Neustadt gilt unbefristet. Die Hamburgische Umwandlungsverordnung hat eine Geltungsdauer von fünf Jahren und kann bei Nachweis ihrer Wirksamkeit verlängert werden. Die Anwendungsvoraussetzungen der Sozialen Erhaltungsverordnung in Verbindung mit der Umwandlungsverordnung werden in entsprechenden Zeitabständen überprüft. In diesem Zusammenhang werden auch die gebietsbezogenen Daten aktualisiert.
Beratung und Auskunft
Beachten Sie bitte, dass die vorstehenden Informationen nur einen allgemeinen Überblick über die erhaltungsrechtlichen Belange geben können.
Beratung zu geplanten Maßnahmen erhalten Sie nach vorheriger Terminabsprache beim
Bezirksamt Hamburg-Mitte
Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung
Kerstin Biermann
Caffamacherreihe 1-3 | 20335 Hamburg
Telefon: 040 42854-3395
E-Mail: kerstin.biermann@hamburg-mitte.hamburg.de
oder über unser Funktionspostfach
soziale-erhaltungsverordnung@hamburg-mitte.hamburg.de