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Bezahlbarer Wohnungsbau 8-Euro-Wohnungsbau: Modellvorhaben des Senats gehen in die Umsetzung

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Der Hamburger Senat erweitert das Angebot bezahlbaren Wohnungsbaus für untere und mittlere Einkommen. Im Rahmen eines Pilotprojekts erfolgte die Ausschreibung von zwei Grundstücken für den Bau von Mietwohnungen, deren Anfangsnettokaltmiete bei monatlich maximal 8 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen soll. Die für städtische Grundstücksgeschäfte zuständige Kommission für Bodenordnung hat Ende 2017 dem Verkauf des Grundstücks am Bramfelder Dorfgraben zugestimmt, das Grundstück am Vogelkamp in Neugraben-Fischbek wurde bereits im Sommer 2017 verkauft.  Bauherren sind die „Bietergemeinschaft Bramfelder Dorfgraben“, bestehend aus dem Wohnungsverein Hamburg von 1902 eG und der Karl Danger Grundstücksverwaltung, sowie in Neugraben-Fischbek die Helvetia Versicherung.

Visualisierung-Vogelkamp-Neugraben

8-Euro-Wohnungsbau: Modellvorhaben des Senats gehen in die Umsetzung

Senatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt: „Wir wollen das Angebot an bezahlbarem Wohnraum für die Hamburgerinnen und Hamburger verbessern. Wir ergänzen den öffentlichen geförderten Wohnungsbau um ein neues Segment, das es bisher nicht gab und das auch ohne öffentliche Förderung für Haushalte mit geringem Einkommen bezahlbar ist. Im Rahmen unseres Pilotprojekts werden zwei Anbieter auf Grundstücken in Neugraben-Fischbek und in Bramfeld städtebaulich und architektonisch attraktive, hochwertige Wohnungen bauen, die ohne Förderung für 8 Euro nettokalt pro Quadratmeter Wohnfläche vermietet werden können. Die Modellvorhaben wie auch die Ergebnisse des Gutachtens zu den Baukosten zeigen: „Guter Wohnungsbau zu bezahlbaren Mieten ist in Hamburg möglich. Wir müssen alles daran setzen, diese Angebote in Zukunft auszuweiten.“

Karen Pein, Geschäftsführerin IBA Hamburg GmbH: „Anspruch der IBA Hamburg ist eine ganzheitliche Quartiersentwicklung für alle Bevölkerungsgruppen unabhängig von Einkommen und sozialer Herkunft. Das 8-Euro-Modellvorhaben ist ein weiteres Instrument, um in Hamburg neue lebendige und bunt gemischte Quartiere zu realisieren.“ „Die Grundidee ‚Keep it simple‘ ist uns wichtig. Gut und günstig wollen wir auch hier bauen. Als Bestandshalter, die sich seit Generationen am Hamburger Wohnungsmarkt engagieren, legen wir gleichwohl Wert auf Qualität und Nachhaltigkeit, also gute und attraktive Architektur, pfiffige Grundrisse und klassische Materialien.“

Helvetia Vermögens- und Grundstücksverwaltung GmbH & Co KG vertreten durch Rechtsanwältin Bettina Husemann aus Hamburg: „Wir planen Bauen von dauerhafter, anspruchsvoller Qualität. Kosteneinsparungen sollen erreicht werden durch optimiertes Bauen der Konstruktion und optimierte Auslegung der Haustechnik“.
Die beiden vom Senat ausgeschriebenen Grundstücke befinden sich am Bramfelder Dorfgraben im Bezirk Wandsbek und im Quartier Vogelkamp in Neugraben-Fischbek im Bezirk Harburg, welches durch die IBA Hamburg GmbH entwickelt wird. Die Bauherren müssen – so die Vorgabe – eine monatliche Anfangsmiete von maximal 8 pro Quadratmeter Wohnfläche netto kalt verpflichtend einhalten.

Die Wohnungen dieser Modellausschreibungen werden ohne Wohnraumförderung und Belegungsbindungen errichtet. Die Bauherren verpflichten sich, die Mieten innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren – auch bei Mieterwechsel – nicht zu erhöhen. Nach Ablauf dieser Frist gelten die Regelungen zur Erhöhung der Miete nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Staffelmieten werden über einen Zeitraum von 15 Jahren ausgeschlossen, die Wohnungen dürfen nicht in Eigentum umgewandelt werden, Kopplungsverträge zum Beispiel mit Kfz- oder Fahrradstellplätzen sind unzulässig. Dies wird in den Kaufverträgen der Stadt geregelt.

Modellvorhaben am Bramfelder Dorfgraben

Für das Modellvorhaben am Bramfelder Dorfgraben hat die Kommission für Bodenordnung dem Verkauf  Ende 2017  zugestimmt.  Auch der Kaufvertrag wurde noch im Dezember unterzeichnet. Die „Bietergemeinschaft Bramfelder Dorfgraben“, bestehend aus dem Wohnungsverein Hamburg von 1902 eG und der Karl Danger Grundstücksverwaltung, wird am Bramfelder Dorfgraben 154 Wohnungen in einer Mischung von 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen errichten. Zur Reduzierung der Kosten wurden u.a. folgende Maßnahmen verfolgt:  Wiederholung von Grundrissen und Gebäuden, einfache Tragwerksstrukturen, Vermeidung von Versätzen, Verzicht auf Aufzüge und teilweise Keller, Vereinheitlichung von Fensterformaten etc. Zunächst muss das Grundstück erschlossen und der Dorfgraben verlegt werden. Der Bauantrag wird aktuell vom zuständigen Bezirksamt Wandsbek geprüft. Noch in diesem Jahr soll dann mit dem Hochbau begonnen werden.

Modellvorhaben im Quartier Vogelkamp in Neugraben-Fischbek

Das Grundstück für das Modellvorhaben Neugraben-Fischbek wurde bereits im Sommer 2017 verkauft. Im Quartier Vogelkamp in Neugraben-Fischbek plant die schweizerische Helvetia Versicherung am westlichen Quartiersplatz rund 42 Wohnungen für Familien. Das Erdgeschoss des Nord-Süd-Riegels mit sechs Wohnungen wird konsequent barrierefrei und rollstuhlgerecht ausgelegt. Zudem wird es dort eine Kita sowie Gewerbeflächen geben. Um die Baukosten und die Energiebilanz zu senken, wird u.a. die Bautiefe des Gebäudes vergrößert: Die Baukörper werden kompakter und die Hüllfläche verringert sich. Verbunden wird dies mit einer geringeren Geschosshöhe auf das von der Hamburgischen Bauordnung geforderte Maß. Die IBA Hamburg rechnet in Kürze mit einer Baugenehmigung und im Frühling 2018 mit dem Baustart. Ende 2018 sollen die Wohnungen bereits vermietet werden. Die kurze Bauzeit kann aufgrund der Holzrahmenbauweise erreicht werden. Die Höhe der Baukosten beeinflusst maßgeblich die Höhe der Nettokaltmiete, die ein Bauherr am Markt dauerhaft erzielen muss, damit sich die Investition für ihn als wirtschaftlich tragfähig darstellt. Der Senat hat daher im Rahmen eines Pilotprojekts zwei Modellvorhaben ausgeschrieben, die Erkenntnisse liefern sollen, wie Baukosten reduziert und zugleich die Standards im Wohnungsbau eingehalten werden können. Baukosten sollen analysiert, Kostentreiber beim Neubau identifiziert und Fragen der Wirtschaftlichkeit des Bauens behandelt werden. Die eingegangenen Gebote wurden nach wohnungspolitischen, städtebaulich-architektonischen und energetischen Kriterien sowie auch hinsichtlich der Aussagen zu den Baukosten bewertet. Aktuell bereitet die Stadt die Vergabe weiterer Flächen für den 8-Euro-Wohnungsbau vor.

Hintergrund 8 Euro-Wohnungsbau

Die Höhe der Baukosten beeinflusst maßgeblich die Höhe der Nettokaltmiete, die ein Bauherr am Markt dauerhaft erzielen muss, damit sich die Investition für ihn als wirtschaftlich tragfähig darstellt. Der Senat hatte daher im Rahmen eines Pilotprojekts zwei Modellvorhaben ausgeschrieben, die Erkenntnisse liefern sollen, wie Baukosten reduziert und zugleich die Standards im Wohnungsbau eingehalten werden können. Baukosten sollen analysiert, Kostentreiber beim Neubau identifiziert und Fragen der Wirtschaftlichkeit des Bauens behandelt werden. Die eingegangenen Gebote wurden nach wohnungspolitischen, städtebaulich-architektonischen und energetischen Kriterien sowie insbesondere auch hinsichtlich der Aussagen zu den Baukosten bewertet. Aktuell bereitet die Stadt die Vergabe weiterer Flächen für den 8-Euro-Wohnungsbau vor.

 

Rückfragen der Medien

Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen
Dr. Magnus-Sebastian Kutz | Pressestelle
Telefon: (040) 428 40 – 2051
E-Mail: magnus.kutz@bsw.hamburg.de

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