Aufwändige Modernisierungen, der Abriss von Gebäuden, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und spekulative Verkäufe kompletter Wohngebäude bedrohen die in diesen Stadtteilen ansässige, auf ihr Quartier angewiesene Wohnbevölkerung. Ziel der Sozialen Erhaltungsverordnungen ist es, Verdrängungseffekten in diesen Stadtteilen entgegenzuwirken und weitere Verluste von noch verbliebenem günstigem Wohnraum einzudämmen, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in diesen Quartieren zu erhalten und nachteilige städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden. Insbesondere Menschen mit niedrigem Einkommen sind von Verdrängung in andere Gebiete bedroht.
Die Soziale Erhaltungsverordnung in Kombination mit der Umwandlungsverordnung und dem Vorkaufsrecht ist die einzige vom Gesetzgeber vorgesehene Möglichkeit, aufwändige Modernisierungen zu begrenzen und vor allem spekulative Umwandlungs- und Verkaufstätigkeiten stark einzuschränken.
Was bewirkt die Soziale Erhaltungsverordnung?
Eigentümer, deren Gebäude im Gebiet einer Sozialen Erhaltungsverordnung liegen, müssen die folgenden Maßnahmen beantragen:
- den Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen,
- Baumaßnahmen und Modernisierungen, das heißt, Umbauten, Ausbauten und Erweiterungen, die den Wohnwert steigern und zu Mieterhöhungen führen können (z. B. Einbau von Balkonen oder Fahrstühlen, umfangreiche Grundrissänderungen, Erweiterung durch Dachgeschossausbauten, etc.),
- Nutzungsänderung von Mietwohnungen in zum Beispiel gewerblich genutzte Räume,
- die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Die oben genannten Maßnahmen müssen beim jeweils zuständigen Bezirksamt beantragt werden. Dort wird überprüft, ob durch diese beabsichtigten Maßnahmen nachteilige Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im betreffenden Gebiet zu befürchten sind. Bei Modernisierungsanträgen hängt dies entscheidend vom Umfang der geplanten Baumaßnahmen und der damit verbundenen Steigerung des Wohnwertes ab.
Modernisierungsanträge müssen genehmigt werden, wenn eine Anpassung an den zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer gebietstypischen Wohnung hergestellt werden soll.
Zu beachten ist, dass die Soziale Erhaltungsverordnung kein direktes Mieterschutzinstrumentarium ist und auf allgemeine, nicht mit Baumaßnahmen zusammenhängende Mieterhöhungen keinen Einfluss hat.
Bei geplanten und zu beantragenden Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen prüft das zuständige Bezirksamt, ob die Eigentümer in spekulativer Absicht mit den entsprechenden Nachteilen für die Mieterinnen und Mieter handeln. Die Genehmigung wird in der Regel nicht erteilt, da durch eine Umwandlung kurz- oder mittelfristig die Gefahr einer Veränderung der Bewohnerstruktur besteht.
Zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung kann die Freie und Hansestadt (FHH) im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungsverordnung auch das Vorkaufsrecht ausüben. Bei jedem Grunderwerb wird auch hier untersucht, ob durch spekulative Absichten des neuen Eigentümers (geplante Umwandlungen, Aufwertung durch umfassende Modernisierungen, Mieterhöhungen etc.) das Ziel der Sozialen Erhaltungsverordnung gefährdet wird.
