Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen

Zweckentfremdung Ferienwohnung

Hamburg verfügt über eine ausreichende Zahl an Hotels, Pensionen und Boardinghäusern – die Zweckentfremdung von Wohnraum ist für die Unterbringung von Besuchern und Gästen sowie von Monteuren und Geschäftsleuten nicht erforderlich.

Ferienwohnung

Allgemeine Hinweise

Außerdem „lohnt“ sich die Zweckentfremdung von Wohnraum nicht, denn nach den Vorschriften des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten werden die wirtschaftlichen Vorteile abgeschöpft. Zu Ferienapartments umgebaute Gewerberäume (z.B. ehemalige Büros) unterliegen nicht dem Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Die Bezirksämter gehen von einer dauerhaften Wohnnutzung aus, wenn ein Mietvertrag für mindestens drei Monate geschlossen wird und die Abrechnung der Miete monatlich erfolgt.

Die Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer zur nicht dauerhaften Wohnnutzung ist – wenn keine Genehmigung vorliegt – eine rechtswidrige Zweckentfremdung. Dies gilt sowohl für Mietwohnungen als auch für Eigentumswohnungen und unabhängig davon, ob die Überlassung des Wohnraums gewerblich, zum „Selbstkostenpreis“ oder unentgeltlich erfolgt.
Die Bezirksämter gehen Hinweisen auf rechtswidrige Ferienwohnungen nach. Auch durch Recherchen im Internet werden die bezirklichen Wohnraumschutzdienststellen auf nachgefragte Ferienwohnungen aufmerksam. Die Wohnraumschutzdienststellen machen - falls notwendig - Ortsbesichtigungen und befragen Touristen als Zeugen. Wohnungen, die als Hauptwohnung genutzt und nur kurzzeitig Dritten überlassen werden und professionell angebotene Ferienwohnungen können nach einer Augenscheinnahme oftmals gut voneinander unterschieden werden.

Bei Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum können gleichzeitig Verstöße gegen baurechtliche, gewerberechtliche und steuerrechtliche Vorschriften vorliegen. Soweit es nach den datenschutzrechtlichen Vorschriften zulässig ist, kann seitens der Wohnraumschutzdienststellen eine entsprechende Datenübermittlung an die zuständigen Stellen erfolgen. Nach Maßgabe des § 116 Abgabenordnung besteht für die bezirklichen Wohnraumschutzdienststellen eine Anzeigepflicht bei Steuerstraftaten.

Mieter, Wohnungseigentümer, Vermittler, Betreiber von Internetseiten, Touristen und sonstige Verfügungs- und Nutzungsberechtigte über Wohnraum sind gegenüber den bezirklichen Wohnraumschutzdienststellen auskunftspflichtig. Verstöße gegen die Auskunftspflichten sind ordnungswidrig und können mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Mieter und Wohnungseigentümer

Mieter und Wohnungseigentümer dürfen – abgesehen von anderen rechtlichen und vertraglichen Pflichten – ihre Hauptwohnung (!) nur teil- bzw. zeitweise an Touristen vermieten.

  • Eine ständige Überlassung an wechselnde Nutzer ist zulässig, wenn sich dies auf weniger als 50% der Gesamtwohnfläche beschränkt.
  • Eine Überlassung der gesamten Wohnung an wechselnde Nutzer ist zulässig, wenn sich dies auf Zeiten vorübergehender Abwesenheit (z.B. Urlaub) beschränkt (weniger als acht Wochen innerhalb eines Jahres).
  • Eine lediglich als Zweit- oder Nebenwohnung genutzte Wohnung darf Dritten nur für eine dauerhafte Wohnnutzung, also nur für einen Zeitraum von mindestens drei Monaten überlassen werden.

Vermittler und Betreiber von Internetseiten

Vermittler und Dienstanbieter im Sinne des Telemediengesetzes müssen auf Verlangen der bezirklichen Wohnraumschutzdienststelle dieser die Daten der Anbieter bzw. Inserenten mitteilen. Vermittler und Dienstanbieter im Sinne des Telemediengesetzes können Gesetzesverstöße vermeiden, indem sie sich von dem Inhaber der Ferienwohnung entweder eine Zweckentfremdungsgenehmigung oder eine Negativbescheinigung vorlegen lassen.

Wer Ferienwohnungen, für die keine erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt wurde, anbietet oder für diese wirbt, handelt ordnungswidrig. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Die bezirkliche Wohnraumschutzdienststelle darf von Dienstanbietern im Sinne des Telemediengesetzes außerdem verlangen, dass sie Inserate von Ferienwohnungen, für die keine erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt wurde, unverzüglich von ihren Seiten entfernen.

Touristen

Touristen müssen auf Verlangen der bezirklichen Wohnraumschutzdienststelle dieser die Daten ihrer Ansprechperson mitteilen. Wer als Tourist sicher gehen möchte, nicht in einer illegalen Ferienwohnung unterzukommen, sollte sich eine Zweckentfremdungsgenehmigung oder eine Negativbescheinigung vorlegen lassen.

Verfügungsberechtigte über Wohnraum

Verfügungsberechtigte über Wohnraum sind verpflichtet, die Zweckentfremdung ihrer Wohnungen abzuwenden. Dazu gehört, dass sie Anhaltspunkten für eine Nutzung als Ferienwohnung nachgehen (z.B. Beschwerden von Nachbarn über Lärmbelästigungen oder häufig wechselnde „Bewohner“). Verstöße gegen die Abwendungsverpflichtung sind ordnungswidrig und können mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Öffentlich geförderte Wohnungen

Für öffentlich geförderte Wohnungen gelten die Vorschriften des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes (HmbWoFG). Dieses Gesetz dient dem Zweck, die dauerhafte Wohnraumversorgung von Haushalten, die sich am Markt nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen können, zu fördern. Eine gewerbliche, gewinnorientierte Vermietung einer Sozialwohnung ist mit dem Zweck dieses Gesetzes nicht vereinbar und daher untersagt.